TMT行业推动办公楼与商务园区去化多元买家支撑投资市场活跃度

1世邦魏理仕研究部© 2025 CBRE, INC.FIGURES | 上海 | 2026年第二季度FIGURES | 上海 | 2026年第二季度TMT 推推推推推推推推推推推推推推推推推推推推推推推推推+5.9%GDP(2026 年1-3月，同比变化)内容提要‒办公楼：二季度上海办公楼市场迎来四个新项目入市，共计体量约26.1 万平方米。全市净吸纳量环比上升14% 至16.8 万平方米，连续六个季度保持增长态势。TMT 、金融、专业服务业引领新增需求，其中基金证券、互联网企业扩张动能显著；‒零售物业：二季度四个新项目入市，新增零售面积47.2 万平方米。全市净吸纳量录得43.1 万平方米，空置率持平在 9.2% 。潮流服饰与餐饮需求领跑，功能性户外品牌及新式茶饮表现尤为活跃；‒仓储物流：二季度上海仓储物流市场迎来两个新项目入市，共计体量约20.2 万平方米。在三方物流和制造业的活跃驱动下，全市净吸纳量录得12.4 万平方米，受新增供应影响空置率环比微升0.1个百分点至22.6% 。‒商务园区：行业需求以TMT 继续主导市场，占比48.6% ，其中系统解决方案、芯片半导体及游戏行业表现最为活跃，占比分别为22.0% 、 10.0% 和9.6% 。消费品、工业品制造业及专业服务紧随其后；‒物业投资： 2026 年二季度，上海物业投资市场共录得35笔交易，交易金额144.4 亿。上半年累计交易61笔，交易总额273.5 亿元。当季交易笔数与交易总额同步上升，市场活跃度向好。办公楼环比年初至今同比租金-1.2%-1.7%-3.9%空置率+0.1 %+1.2 %+2.1%零售物业环比年初至今同比租金-0.2%-0.7%-2.2%空置率+0.0%+0.6%+0.6%仓储物流环比年初至今同比租金-1.1%-2.7%-10.5 %空置率+0.1 %-1.6%-5.2%商务园区环比年初至今同比租金-1.9%-2.7%-3.5%空置率+1.3 %+2.1 %+4.6%物业投资环比年初至今同比总额+11.8%+5.3%+71.6%内资-17.3%-14.5%+51.8%注：办公楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000 万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年第二季度数据来源: 上海统计局, 世邦魏理仕研究部, 2026年7月+2.0% 社零总额(2026 年1-5月，同比变化)+7.1%固定资产投资(2026 年1-5月，同比变化)图表1：季度回顾2世邦魏理仕研究部© 2025 CBRE, INC.FIGURES | 上海 | 2026年第二季度办公楼TMT 行业主导二季度需求，多元化租赁模式持续发展二季度， 上海办公楼市场共录得四个新项目交付， 分别是K11 Atelier 、 保利浦开金融中心T3、 日月光二期及徐汇万科中心三期 T1， 新增体量合计约26.1万平方米，核心区及非核心区均有优质供给 。 全市净吸纳量环比增长 14% 至16.8万平方米，空置率环比上升0.1个百分点至24.5% 。从需求端看， TMT 重回首位， 占比达21.6% ， 传统互联网企业扩租需求表现强劲，智能系统 、 芯片制造等高科技企业需求同样保持稳定；金融业稳居第二， 占比17.0% ， 其中基金公司需求显著回暖， 私募、 量化及对冲基金等细分领域扩张积极，同比增长接近一倍 ， 且超过三分之一的需求集中于陆家嘴板块；专业服务业位居第三， 占比11.1% ， 主要受律所搬迁及扩张带动；第三方办公延续上季度表现， 以11.0% 的占比排名第四， 其中国产联合办公品牌扩张尤为活跃；酒店餐饮业同样稳居第五， 占比10.0% ， 已连续三季度跻身需求前五。 面对高供应压力， “ 商改酒”等存量盘活策略正逐步显效， 从长期来看有助于市场供需实现再平衡。租金方面， 尽管市场需求持续改善 ， 但受供应放量及市场竞争加剧影响 ， 二季度租金继续延续下行趋势， 全市租金报价环比下降1.2% 至每天每平方米7.8元， 有效租金环比下降2.3% 至5.2元。未来供需关系有望进一步平衡2026 年上半年， 上海办公楼市场延续活跃态势 ， TMT 行业持续扩张， 专业服务及传统金融业需求回暖 ， 构成市场去化的重要支撑 。 展望下半年， 约50万平方米的新增供应将相继入市 ， 虽带来短期压力， 但随着供地收紧以及政府积极推进楼宇用途调整的政策发力 ， 供应压力正逐步缓解 。 在产业升级与供给优化的双重作用下， 未来市场供需关系有望进一步走向平衡。050100150200250Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20Q2 21Q2 22Q2 23Q2 24Q2 25Q2 26指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数0%4%8%12%16%20%24%28%0102030405060Q4 20Q2 21Q4 21Q2 22Q4 22Q2 23Q4 23Q2 24Q4 24Q2 25Q4 25Q2 26万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）图表2：上海办公楼市场供需指标图表3：上海办公楼市场租金指数空置率+0.1 百分点 季度环比平均租金-1.2% 季度环比净吸纳量168,104平方米数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年第二季度3世邦魏理仕研究部© 2025 CBRE, INC.FIGURES | 上海 | 2026年第二季度项目名称区域品牌业态龙凤 PRSCO淮海&新天地新纳宝餐饮港汇恒隆广场徐家汇Nordisk服饰新六百Young徐家汇无印良品生活方式前滩太古里前滩御泰黄金珠宝饰品新嘉中心浦东其他MONTBELL服饰万象城七宝24/7 fitness服务零售物业新增项目入市， 市场韧性持续显现2026 年第二季度， 上海零售物业市场迎来四个新项目开业， 分别为新六百YOUNG 、龙凤·PRSCO、 西岸中環（ 二期） 及新嘉中心， 新增体量合计约47.2万平方米。 新项目聚焦潮流生活方式 、 运动体验及多元化品质生活 ， 分别为核心、 次级及新兴商圈注入新的活力。受新增供应入市及大体量项目较高租户进驻率带动 ， 全市净吸纳量录得 43.2万平方米， 空置率环比持平于9.2% 。 淮海中路等核心商圈品牌调整持续推进 。 整体租金表现平稳， 首层平均租金环比小幅下调至每天每平方米31.4元。需求方面， 零售业态需求占比提升至53.1% ， 成为本季市场主力需求， 其中服饰品类占零售业态需求的25% ， 潮流服饰及户外运动品牌布局持续活跃——功能性户外运动品牌加快进驻核心商圈， 开设概念体验店。 礼品、 玩具及杂货（ Gifts, Toys & Grocery ） 品类本季活跃度显著攀升， 于多层级商圈加快拓址， 需求占