房地产行业周报：总量压力仍存，楼市结构性回暖延续

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 本周国家统计局公布了 1-6 月全国房地产数据，一方面我们看到总量数据继续走弱，供给端房地产投资和新开工面积累计同比降幅持续走阔，库存面积虽环比 4 个月持续下行但降幅较小，房地产仍然是固定资产投资和消费的主要拖累项，6 月末新建商品房销售额累计同比增速降幅由收窄转为走阔，需求端仍然疲弱，我们判断当前楼市结构性回暖传导至全国系统性改善仍需要较长时间，参考日本经验，这一过程或需 5 年以上；另一方面，核心城市房价结构性改善的特征进一步强化。京沪二手房价格已经连续 5 个月环比上涨，广深已连续 4 个月上涨，其中广州房价月环比涨幅走阔 0.3pct，70 个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有 9 个，已连续 4 个月维持在 9 个及以上，为 2023 年下半年以来首次出现。需要指出的是，不同城市房价改善逻辑并不完全相同，楼市仍呈现明显的 K 型分化特征，6 月上海二手房价格上涨仍主要集中于 500 万元以下的低总价房源，背后逻辑是房价急跌、租金边际企稳导致租金回报率提升，而公积金贷款额度提高导致租金回报率结构性跑赢房贷利率，也一定程度上体现了刚需依然充足只是此前受制于购买力。与上海不同，深圳房价改善主力是 700 万以上的中高总价段房源，这当中一方面有土地资源相对匮乏、核心区优质住宅供给稀缺的因素，另一方面也体现了新兴产业财富效应对楼市购买力的边际支撑，也在一定程度上体现了高净值人群对核心资产仍然有配置需求，而高净值人群往往对市场信号也更为敏感。值得强调的是，参考日本经验，只要核心城市房价能够企稳改善，地产股行情便可以领先全国房地产基本面启动，无需等待总量指标全面反转。我们重申对于核心城市今年房价筑底，明年涨价的基本面判断，也再次提示下一个择时窗口可能在三季度末的配置建议，未来可逢低布局。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海基本持平，北京、广州、深圳延续回落趋势。上海挂牌价周环比基本持平（-0.01%），近八周整体呈上行趋势；北京挂牌价周环比-0.11%，降幅基本持平，连续十八周下行；广州挂牌价周环比-0.13%，跌幅大幅收窄 0.11pct，已连续六周回落；深圳挂牌价周环比-0.39%，降幅大幅走阔 0.31pct，已连续四周回落；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-2.40%、+1.65%、-2.70%、-1.26%。 挂牌量方面，一线分化明显，上海近十八周下行，深圳五连降。北京周环比转正（+0.22%），年初至今累计下降 9.44%；上海周环比-0.05%，降幅收窄 0.49pct，近十八周呈下行趋势，年初至今累计下降 12.37%；广州周环比+0.04%，涨幅走阔 0.03pct，连续十五周下降后四连升，年初至今累计下降 4.60%；深圳挂牌量周环比-1.54%，跌幅走阔 0.12pct，年初至今累计下降 5.65%。 实时成交方面，北京、广州、深圳环比转正，近四周仅第三周下行。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 7 月 18 日，北京周环比转正（+2.3%），广州周环比转正（+10.1%），深圳周环比转正（+6.4%），北京、广州、深圳实时成交近四周仅第三周回落。网签方面，截至 7 月 18 日，北京周环比转正（+7.1%），此前连续两周下行；上海周环比-8.2%，降幅走阔 5.5pct，已连续三周下行；深圳周环比转负（-4.3%）。 2.新房： 新房成交方面，北京、广州两连降，上海三连降，深圳环比转负。北京新房成交周环比-17%，降幅收窄 32pct，已连续两周下行；上海周环比-23%，降幅走阔 11pct，已连续三周下行；广州周环比-9%，降幅收窄 33pct，已连续两周下行；深圳周环比转负（-7%）。北上广深年初至今累计成交同比-2%、+32%、+8%、-17%。 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在 2027 年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是 2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4 或者明年 Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为 7-8 月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加 930 或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市 K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 07 月 20 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 2026-07-14 Top3 集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 2026-07-07 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国 2026-06-29 楼市 K 型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 2026-06-22 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 2026-06-15 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 2026-06-01 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初显，上海 4 月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 2026-05-06 “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 2026-03-23 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系