房地产行业第29周周报：新房成交同比由正转负，二手房成交同比涨幅收窄；《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 7 月 20 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 29 周周报（2026 年 7月 11 日-2026 年 7 月 17 日） 新房成交同比由正转负，二手房成交同比涨幅收窄；《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费 体系 新房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄；新房库存面积环比上涨，同比下跌，去化周期环比上涨，同比下跌。 核心观点  新房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负。第 29 周 47 城新房成交面积 192.3 万平，环比下降 15.1%，环比降幅收窄 23.9 个百分点；同比下降 13.4%，同比增速下降 28.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-9.0%、-12.0%、-22.0%，同比增速分别为 4.1%、7.3%、-36.6%，一、二线城市同比涨幅分别收窄 41.0、5.7 个百分点，三四线城市同比增速降低 40.2 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。第 29 周 23 城二手房成交面积为 224.8 万平，环比下降 3.0%，环比降幅较上周收窄了 3.8 个百分点，同比上升 4.2%，同比涨幅较上周收窄 7.8 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.9%、-0.5%、-4.6%，同比增速分别为 9.5%、-3.0%、11.4%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了 7.3、3.7个百分点，二线城市同比增速较上周降低 9.5 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比上涨，同比下跌。截至第 29 周末，13 城新房库存面积 7290.7万平方米，环比增速为 0.2%，同比增速为-8.8%；去化周期 16.4 个月，环比上升 0.5 个月，同比下降 2.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 12.9、15.4、69.4 个月，环比分别上升 0.3、0.7、1.7 个月；一线城市同比下降 2.9 个月，二、三四线城市同比分别上升 0.5、3.0 个月。  土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨；溢价率环比上涨、同比下跌。第 28 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 699.8 万平，环比下降 61.2%，同比下降 33.0%；成交土地总价为136.0 亿元，环比下降 73.1%，同比下降 31.5%；楼面均价为 1943 元/平，环比下降 30.5%，同比上升 2.1%；土地溢价率为 4.4%，环比上升 0.2 个百分点，同比下降 2.0 个百分点。  房企国内债券总发行量同环比均上涨。第 29 周房地产行业国内债券总发行量为 155.8 亿元，环比上升 61.5%，同比上升 51.5%。总偿还量为 174.5 亿元，环比上升 6.0%，同比上升 67.2%；净融资额为-18.7 亿元。  板块相对收益有所下降。第 29 周房地产行业绝对收益为-4.8%，较上周下降 6.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 0.5%，较上周下降 2.7pct。房地产板块 PE 为 10.03X，较上周下降 0.26X。 政策  7 月 13 日，国务院正式批复并发布《扩大消费“十五五”规划》，将住房与房地产相关部署分散在促进大宗耐用商品消费、加强消费基础设施建设、加力完善促进消费制度机制三个板块，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，相关表述有：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”；“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”；“清理优化不合理限制性措施。…支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。此次《规划》立足于扩大内需这一战略基点，为各项消费工作提供了清晰的实施路径。其中，关于房地产领域的政策设定，标志着行业正从以增量开发为主导的发展模式，向存量运营与消费服务深度融合的方向转型。从政策取向看，住房消费更加注重品质管理；物业服务被正式纳入消费扩容体系；消费基础设施投资获政策支持，商业地产迎来更新机遇；地方因城施策空间进一步打开。 投资建议  我们认为，7-8 月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计销售将有所回升。7 月需要关注政治局会议的表态，建议关注会议前的板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在 25 年计提减值相对较多，26 年可能筑底，因此 27 年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。  现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有