房地产开发行业周报2026W28：本周新房成交同比-3%，6月房价指数仍呈下行趋势

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W28：本周新房成交同比-3%，6 月房价指数仍呈下行趋势 6 月新房和二手房价格指数仍呈下行趋势：2026 年 6 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.5%，环比-0.2%，自 2021 年高点已经下跌13.9%，已跌回至 2018 年末的水平。二手房延续以价换量，除了受宏观市场环境走弱的影响，更面临新规下“好房子”的结构性冲击，导致当前的跌幅包含了市场自然调整跌幅＋“好房子”冲击的跌幅。根据统计局 70个大中城市价格指数，2026 年 6 月二手房价指数同比-5.6%，环比-0.3%，自 2021 年高点已跌 22.8%，跌回至 2016 年初水平。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.8%，领先沪深 300 指数 0.48 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 15 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 126.7 万平方米，环比下降 5.1%，同比下降 3.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为 43.4 万方，环比-8.9%，同比+32.4%；样本二线城市为 62.7 万方，环比-3.3%，同比+7.5%；样本三线城市为 20.7 万方，环比-1.7%，同比-47.8%。从今年累计 28 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 4479.7 万方，同比-18.1%；一线城市为 1387.1 万方，同比-4.0%；二线城市为 2225.3 万方，同比-12.5%；三线城市为 867.4 万方，同比-41.4%。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 196.5 万方，环比下降4.6%，同比增长 8.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 80.9万方，环比-5.0%；样本二线城市为 82.4 万方，环比-3.4%；样本三线城市为 33.1 万方，环比-6.4%。今年 28 周累计成交 5817.8 万方，同比增长5.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 2505.6 万方，同比+5.8%；样本二线城市为 2421.6 万方，同比+1.7%；样本三线城市为 890.5万方，同比+17.6%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（7.13-7.19）共发行房企信用债 10 只，环比减少 5 只；发行规模共计 118.70 亿元，环比减少-27.41 亿元，总偿还量 202.68 亿元，环比增加 68.12 亿元，净融资额为-83.98 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A 股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-6 月统计局数据点评:房地产开发投资额同比跌幅持续走阔，楼市压力仍指标端偏滞后》 2026-07-15 2、《房地产开发：2026W27：进入 7 月淡季成交环比回落，二手房韧性强于新房》 2026-07-12 3、《房地产开发：REITs 周报—首批 REITs 指数基金募集完毕，本周超五成产品迎来估值修复》 2026-07-12 -20%-10%0%10%20%30%2025-072025-112026-032026-07房地产开发沪深3002026 07 18年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 6 月新房和二手房价格指数仍呈下行趋势 ....................................................................................................... 3 2.行情回顾 ........................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ......................................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径）................................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ............................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 ...........................................................................................