房地产行业2026年度中期投资策略：买在“赔率”，胜在催化

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业策略报告 2026 年 07 月 16 日 推荐（维持） 房地产行业 2026 年度中期投资策略 周期/房地产 . ❑ 26 年上半年基本面回顾：26 年上半年房地产量、价数据走势呈先升后降，6月以来成交量及价格等数据边际走弱。成交量方面，26 年上半年新房及二手房销量同比增速整体呈先升后降走势，5 月新房销量同比转负，6 月二手房销量同比增幅开始收窄；价格方面，26 年上半年二手房价指数环比增速先升后降，6 月份环比增速由正转负。 ❑ 基本面及政策展望：当前进入二手房显著去库存阶段的前提条件或尚不充分，当下关注存量政策落地，判断增量政策的观察窗口期或在四季度至明年上半年。基本面方面，当前挂牌量维持高位震荡，截至 26 年 6 月末 49 城二手房存续挂牌仅较 25 年末下降 2%。同时，50 城租金收益率和房贷利率平均仍有约 44 BP 差距，判断当前进入二手房显著去库存阶段的条件或尚不充分。 政策方面，复盘 24 年“924”一揽子政策出台的节奏，判断从经济指标数据转弱至政策出台或有一至两个季度的观察期。在 6 月房价由涨转跌的情况下，结合二手房进入显著去库存阶段的前提条件尚不完备这一判断，判断四季度或开始进入增量房地产政策的重要观察窗口。 ❑ 房地产及产业链数据预测：基于支持性政策逐步介入以及净租金收益率和房贷利率利差进一步收窄推动需求逐步企稳等假设，预计 26 年/27 年销售面积同比分别-9%/-6%，销售额同比分别-12%/-7%；基于上述销量预测，预计 26年/27 年新开工同比分别-22%/-20%；竣工面积同比分别-14%/-12%；房地产投资同比分别-15%/-12%。 ❑ 板块配置建议：当前房地产股票具备“赔率”优势，建议三季度中下旬开始加大对房地产股票的配置。综合复盘海外和国内，我们认为房地产板块的配置机会分为两个阶段：第一阶段的目标是期望看到二手房去库存，甚至是显著的去库存（例如二手房存续挂牌量单月下降 5%或自高点累计下降 30%），第二阶段的目标是期望看到价格回升。当前行业前 5 名房企调整后 PB 平均约0.7 倍，距离第一阶段目标价仍有 22%上涨空间。 基于（1）向上取上述第一阶段目标估值作为潜在上涨空间参考、（2）向下取房价进一步下跌 15%情况下的保守估值作为潜在下行压力参考，当前房地产股票 “赔率”优势大于今年 1-2 月和 4-5 月两轮反弹前。若出现催化因素带动“胜率”提高，则期望收益或将快速提升，板块配置价值凸显。而潜在催化因素包括但不限于：（1）政策预期变化、（2）基本面改善预期、（3）市场风格切换带来增量资金。6 月板块股价回调后头部房企平均临界胜率水平一度降至 9%，接近 2024 年“5.17”和“9.24”两轮反弹前（均为 8%），当前临界胜率约 17%，也低于今年 1-2 月和 4-5 月两轮反弹之前（分别为 19%、27%）。结合增量政策观察窗口在四季度至明年上半年的判断，我们认为三季度中下旬开始或可逐步加大对地产板块股票的配置。 标的层面，关注【华润置地】【华润万象生活】【中国海外发展】【建发国际集团】【滨江集团】【中国金茂】【绿城中国】【贝壳】【保利发展】【越秀地产】【龙湖集团】【金地集团】等，另关注产业链及生态链。 ❑ 风险提示：行业政策落地节奏不及预期，净租金回报率和贷款利率差值收窄进程不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期，市场风格波动超预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 256 4.9 总市值（十亿元） 2513.5 2.3 流通市值（十亿元） 2382.2 2.4 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -7.8 -20.7 -10.7 相对表现 -5.7 -21.5 -29.8 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《三个市场关注点和一个自然均衡点——房地产行业 2026 年度投资策略》2026-01-14 2、《房地产基本面展望下的大类资产配置变化——房地产行业 2025 年度中期投资策略》2025-07-06 3、《告别“估值陷阱”——房地产行业2025 年度投资策略》2024-12-30 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 孔嘉庆 S1090524100004 kongjiaqing@cmschina.com.cn 卢思宇 S1090524100003 lusiyu1@cmschina.com.cn 冯靖淇 研究助理 fengjingqi@cmschina.com.cn -20-100102030Jul/25Nov/25Mar/26Jun/26(%)房地产沪深300买在“赔率”，胜在催化 敬请阅读末页的重要说明 2 行业策略报告 正文目录 一、 引言 ......................................................................................................... 4 二、 基本面及政策展望：当前进入二手房显著去库存阶段的前提条件或尚不充分，当下关注存量政策落地，判断增量政策的观察窗口期或在四季度至明年上半年 ..................................................................................................................... 4 1、 26 年上半年基本面回顾：26 年上半年房地产量、价数据走势呈先升后降，6 月以来成交量及价格等数据边际走弱 ............................................................. 4 2、 基本面展望：当前全局二手房挂牌量保持高位震荡且租金回报率和房贷利率仍有一定差距，判断进入二手房显著去库存阶段的前提条件或尚不充分 .......... 5 3、 政策展望：当下关注存量政策落地，判断增量房地产政策的观察窗口或在四季度至明年上半年 ............................................................................................ 7 三、 房地产及产业链数据预测：预测 26 年/27 年新房销量负同比分别收窄至-9%/-6%；新开工面积同比分别-22%/-20%；竣工面积同比分别-14%/-12%；房地产投资同比分别-15%/-12%； ....................................................................... 8 四、 板块配置建议：当前房地产股票具备“赔率”优势，建议三