房地产行业第28周周报：新房成交同比涨幅扩大，二手房成交同比涨幅收窄；福州拟优化房屋征收补偿政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 7 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 28 周周报（2026 年 7月 4 日-2026 年 7 月 10 日） 新房成交同比涨幅扩大，二手房成交同比涨幅收窄；福 州拟优化房屋征收补偿政策 新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄；新房库存面积与去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。第 28 周 47 城新房成交面积 226.4 万平，环比下降 38.9%，环比由正转负，环比增速下降 45.8 个百分点；同比上升 14.5%，同比涨幅扩大13.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-35.5%、-41.2%、-38.1%，同比增速分别为 45.1%、13.0%、3.6%，一线城市同比增速提升 55.6 个百分点，二线城市同比涨幅扩大 10.5 个百分点，三四线城市同比涨幅收窄 4.1 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。第 28 周 23 城二手房成交面积为 231.8 万平，环比下降 6.8%，环比由正转负，环比增速较上周降低 7.7 个百分点，同比上升 11.9%，同比涨幅较上周收窄 2.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-12.6%、-7.3%、6.0%，同比增速分别为 16.8%、6.5%、15.0%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别扩大 2.3、2.1 个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄 7.8 个百分点。  新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第 28 周末，13 城新房库存面积 7218.0 万平方米，环比增速为-0.7%，同比增速为-9.7%；去化周期 15.8 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 2.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 12.6、14.3、67.8 个月，一、二线城市环比分别下降 0.1、0.2 个月，三四线城市环比上升 4.0 个月；一线城市同比下降 3.1 个月，二、三四线城市同比分别上升 0.01、1.5 个月。  土地市场环比量价齐跌、同比量价齐涨；溢价率环比下跌、同比上涨。第 27 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 1804.7 万平，环比下降 5.2%，同比上升 12.8%；成交土地总价为504.7 亿元，环比下降 24.2%，同比上升 16.2%；楼面均价为 2796.5 元/平，环比下降 20.0%，同比上升 3.0%；土地溢价率为 4.2%，环比下降 1.1 个百分点，同比上升 1.9 个百分点。  房企国内债券总发行量环比上涨、同比下跌。第 28 周房地产行业国内债券总发行量为 81.5亿元，环比上升 183.5%，同比下降 57.8%。总偿还量为 155.3 亿元，环比上升 238.3%，同比上升 3.7%；净融资额为-73.8 亿元。  板块相对收益有所上升。第 28 周房地产行业绝对收益为 1.9%，较上周上升 1.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 3.2%，较上周上升 2.0pct。房地产板块 PE 为 10.29X，较上周上升 0.06X。 政策  政策：1）福州拟优化房屋征收补偿政策，涉及拓宽安置渠道、放宽奖励条件等。7 月 7 日，福州市住建局发布《关于进一步完善房屋征收补偿政策的意见（征求意见稿）》，本次政策围绕安置户型、奖励标准、人群认定、无证房补偿、车位安置、履约兜底六大维度推出八项细化调整。其中，政策一大亮点为放宽搬迁奖励门槛，被征收人在签约期内未签约但提前搬迁封房，即可全额享受各类签约奖励。安置户型供给同步扩容，新增 150 平方米标准房型，单个项目 10 户及以上有大户型需求，可增设 150-180 平方米安置房源。2）广州南沙发布住房以旧换新补贴细则。广州市南沙区住建局发布住房“以旧换新”专项补贴政策，总规模 3000 万元，补贴周期为 2026 年 7 月 15 日至 2027 年 7 月 15 日。新建商品住宅200 万元以下按 1%补贴，200 万元以上统一补贴 2 万元，一套二手房对应一套新房申领补贴。3）海南明确每年可提 1 万元公积金支付自住房物业费。海南省住房公积金管理局发布通知，自 7 月 6 日起，允许无未结清住房公积金贷款或账户余额足以偿还 3 个月贷款的家庭，每年提取不超过 1 万元的公积金支付海南省内自住住房物业费。 投资建议  我们认为，7-8 月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计销售将有所回升。7 月需要关注政治局会议的表态，建议关注会议前的板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在 25 年计提减值相对较多，26 年可能筑底，因此 27 年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。  现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控