房地产关于深圳“清调供”模式创新实践及政策效能点评：深圳城市更新的新突破来了？

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 7 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《城市更新“十五五”有哪些重要变化？》(2026/06/05) 《上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？》(2026/05/29) 《房地产行业 2025 年年报&2026 年一季报综述：行业经营与财务端均持续面临压力，但部分房企已经开始出现结构性改善》（2026/05/21） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 关于深圳“清调供”模式创新 实践及政策效能点评 深圳城市更新的新突破来了？ 事件  2026 年 3 月 1 日，深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，涉及合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施四大方面的内容；6 月 25 日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。此外，福田区的城市更新取得了新进展，7 月 7 日，福田区人民政府发布了 12 份房屋征收补偿决定书（福府征补决〔2026〕32 号至 43 号），提供产权调换、货币补偿两种补偿方式供业主选择。 核心观点 【深圳“清调供”模式】  “清调供”是深圳市针对停滞或烂尾类城市更新项目提出的一套系统性的纾困盘活机制，核心为“清退、调整、供应”三步走。1）“清”（清退）：厘清关系，清退原主体。针对因资金链断裂、经济关系复杂、历史遗留问题或开发意愿不足而陷入停滞的旧改项目，由政府介入，理顺复杂的利益关系，清退原实施主体（原开发商），解除其项目资格，为项目“解套”。2）“调”（调整）：优化规划，重算经济账。对原规划方案进行优化调整，使其更符合当前市场需求（如将部分商业用地调整为居住用地、优化容积率或户型结构、合理调降土地移交率等），重新测算项目经济账，使项目重新具备经济可行性。3）“供”（供应）：重新招商，引入新主体。在完成“清理”和“调整”后，将权属清晰、规划合理的土地重新推向市场，引入有实力的新开发主体接盘。我们认为，在这套操作流程模式下，政府通过“清调供”机制，将历史债务风险和争议归零，由新主体重新参与市场化竞争，做到权责清晰、风险隔离，新主体根据新规划、新签订土地出让合同，重新缴纳地价款，无需补缴原项目历史地价或原主体遗留欠款。  深圳 “清调供”概念首次提出是在 2025 年 9 月发布的《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》。其中第九项规定“已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目，在区政府组织厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系并清退实施方后，由市规划和自然资源主管部门派出机构根据需要组织编制规划。区政府依据经批准的规划引入新实施方实施，或转为政府主导实施”。除此以外，该政策为进一步规范城市更新规划土地管理工作，解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，还提出了严控商办增量与混合用地、严控超高建筑、鼓励工改工与商改住等措施。  2026 年 3 月深圳再次发布了城市更新新规，取消保障房配建，土地移交率可灵活调整，明确“清调供”项目的规划调整规则。2026 年 3 月 1 日，深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自 3 月 16 日起执行，有效期 5年。此次旧改新规有三个核心调整：1）原则上取消保障房配建。新规下，未完成规划审批项目，原则上可不配建保障房；已完成规划审批项目，按原规定执行；“工改保”项目，继续按原有规定执行。原来的规定是：根据 2025 年 6 月发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，保障房配建比例根据分类地区、改造类型不同进行区分，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例为 2%-7%；城市更新单元属于商业、旧住宅及其他旧区改造的，配建比例为6%-11%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例为 20%-25%。2）土地移交率合理核定。“土地移交率”指城市更新项目中，开发主体需无偿移交政府用于公共设施建设的用地面积占项目总用地面积的比例，主要用于道路、绿地、教育、医疗等公共配套落地。新规规定，在满足交通、教育等基础配套的前提下，征求相关部门同意后，未完成城市更新单元规划审批或运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目，可以合理核定土地移交率。也就意味着可以灵活调整/适当下调，但同时也规定了不能小于基准（即土地移交用地面积大于 3000 平，且不小于旧改项目拆除范围用地面积的 15%）。根据合一城市更新数据，截至 2025 年末，深圳市已批规划项目平均移交率约 40.3%。3）新规还提到，允许“清调供”项目局部调整规划，调整部分按新政执行，未调整部分保持原规划。明确了与“清调供”政策的衔接规则。  深圳首例“清调供”落地南山区。2026 年 6 月 25 日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。意味着“清调供”政策下首例项目出现。这套盘活流程分为四步：清退原开发主体、调整地块规划（三期商业用地改为居住用地）、公开招标遴选新主体、对新任开发商实施全程监管。项目地处南头街道，于 2009 年列入计划，并在 2013 年 5 月取得规划批复，原实施方华超实业为恒大全资子公司，项目 2015 年底启动拆迁后，受恒大流动性危机影响长期停工。根据 2013 年规划批复，项目拟拆除用地面积 6.9 万平，开发建设用地面积 5.16 万平，计容积率建筑面积 38.6 万平。截至目前公开选择新市场主体的公告官方尚未发布，但根据观点地产网等多家媒体报道，华润置地城市更新（深圳）有限公司近期已启动交通专题研究、回迁建筑专题研究等前期工作，或有望成为该项目新的实施主体。  我们认为，“清调供”模式以及城市更新新政有助于加速城市更新的推进节奏、提升城市更新效率。1）为深圳陷入停滞的城市更新项目提供了纾困解套的政策通道。根据合一城市更新，截至 2025 年 12 月 8 日，深圳已计划调出/失效/清退城市更新项目共计 38 个，2019 年以来整体呈现上升趋势。2025 年全市计划调出/失效/清退城市更新项目共计 17 个，位于历史