房地产行业专题研究：评级调整扰动下，哪些主体值得关注？

行业研究 / 房地产 / 证券研究报告 挖掘价值 投资成长 房地产行业专题研究 评级调整扰动下，哪些主体值得关注？ 2026 年 07 月 14 日 【投资要点】  跟踪评级进入集中披露期，评级调整扰动仍需关注。信用债主体跟踪评级通常随年报披露后集中推进，6-7 月为评级报告披露高峰期。2026年以来，在监管持续强调信用评级公信力建设的背景下，主体评级下调、评级观察等动作对信用债市场定价有所影响，需关注评级披露节奏变化对估值和流动性的扰动。主体评级调低样本覆盖多类企业，负面展望主体后续仍需跟踪。截至 2026 年 6 月 29 日，主体评级调低或评级展望降低的企业覆盖建筑、电子设备、轻工制造、机械设备、基础化工、房地产等行业，部分主体在评级调低后仍维持负面展望或被列入评级观察。  评级调整对后续市场的潜在影响上，评级下调、终止评级或列入观察名单可能会改变市场对主体资质和外部支持的预期，进而影响二级市场估值，加剧行业信用分层，资质稳健、融资渠道相对稳定的主体受影响可能较为有限，而弱资质主体则可能更容易面临收益率上行和流动性折价。从区域传染性看，我们观测到青岛上合控股评级调整后，估值扰动主要集中在胶州区域内的发债主体，而其他区域的平台受影响相对可控，评级调整引发的估值分化更易沿着同区域、同平台属性或相近融资环境扩散，但传导边界仍取决于主体层级、区域基本面、债务结构和市场对外部支持的重新评估。  当前评级已调主体背后的共性特征存在分化，市场普遍对发行人存续债券中高发行利差的体量相对关注，我们通过测算企业存续债券的发行利差（发行时的利率与同日同期限国债收益率之间的差值，若国债期限与债券发行期限不匹配，我们通过线性插值法测算），分别筛选出企业存续债中发行利差超过 200bp 以及 100-200bp 的体量以及占比，反映企业后续置换高利差债券的难度。城投方面，从主体维度来看，所有存在存续债的 AAA 主体评级的城投主体中，有发行利差超过200bp 债券的城投主体占比 7%，有发行利差在 100-200bp 债券的城投主体占比 48%；产业方面，所有存在存续债的 AAA 主体评级的产业主体中，有发行利差超过 200bp 债券的产业主体占比 3%，有发行利差在 100-200bp 债券的产业主体占比 31%。  进一步聚焦典型地产主体，由于目前地产主体评级调降节奏慢于城投，我们将 AA+及 AA 级别的典型地产主体纳入观测范围，高利差债券占比更多作为关注企业后续的评级变化的参考因素之一，此外我们同步梳理了企业信用评级的出具时间，若 2026 年 4 月后尚未出具最新的评级报告，则难以判断企业后续主体评级的状态；第三，股东背景视角，虽然股东背景难以直接改变企业自身评级，但是会影响评级的中长期走向。典型地产主体方面，从主体维度来看，有发行利差超过200bp 债券的地产主体占比 29%，有发行利差在 100-200bp 债券的地产主体占比 71%；分最新评级报告的出具时间方面，有 4 家典型房企 强于大市（维持） 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远 证书编号：S1160525030005 证券分析师：张丰淇 证书编号：S1160525070004 相对指数表现 相关研究 《从典型一二线城市楼市成交结构看本轮“小阳春”行情》 2026.05.28 《业绩筑底进行时 个股表现持续分化——2025 年年报及 2026 年一季报点评》 2026.05.27 《REITs 系列报告之一：一文尽览公募REITs 基础通识与资产图谱》 2026.05.10 《限售解禁对上海楼市有何影响？》 2026.03.11 《不同房企商业地产的差异》 2026.02.04 -20%-10%0%10%20%30%2025/72026/12026/7房地产沪深300敬请阅读本报告正文后各项声明 2 房地产行业专题研究 在 2026 年 4 月末后尚未出具最新的评级报告；分股东属性方面，当前有存续债的地产主体股东背景多为央国企。 【风险提示】  评级政策与口径变化风险。评级机构对行业景气度、区域融资环境、外部支持力度或财务指标的评价口径若发生变化，可能导致相关主体评级结果与本文基于现有信息形成的判断存在偏差。  资金面超预期收紧风险。若资金价格上行或信用风险偏好下降，高利差主体可能面临估值调整、流动性下降及再融资成本上升情况。  主体经营与舆情变化风险。地产、城投及产业主体的经营回款、债务滚续、非标或票据舆情变化，可能对评级展望和债券价格形成扰动。  数据口径与历史经验风险。本文主要依据表内存续债发行利差、主体评级、评级机构及企业属性等信息进行统计，主体评级、企业属性等信息取自公开披露及 choice 与 DM 数据库，不同评级机构标准不尽一致，相关结论不构成对个券后续评级结果的保证，历史经验不代表未来。 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 房地产行业专题研究 正文目录 1. 评级调整跟踪及对市场有何影响？ ............................................................. 4 1.1. 2026 年以来哪些企业评级被下调或列入观察？ ....................................... 4 1.2. 评级调整后续对市场有何影响？ ............................................................. 6 2. 评级调整扰动下，哪些主体值得关注？...................................................... 8 3. 风险提示 ................................................................................................... 13 图表目录 图表 1： 2026 年以来主体评级调低或评级展望调低的企业 ......................... 4 图表 2： 2026 年以来主体评级调低或评级展望调低企业性质分布............... 5 图表 3： 2026 年以来主体评级调低或评级展望调低企业分主体评级分布 .... 5 图表 4： 2026 年以来列入评级观察的企业 ................................................... 6 图表 5： 2026 年以来列入评级观察企业性质分布 ........................................ 6 图表 6： 2026 年以来列入评级观察企业主体评级分布 ................................. 6 图表 7： 青岛上合及胶州区域代表主体收益率变化（%） ............................ 7 图表 8： 青岛市内其他区域代表主体收益率变化（%） ...................