地产及物管行业周报：一二手房供给持续收缩，助力本轮楼市更健康寻底

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 07 月 11 日 一二手房供给持续收缩，助力本轮楼市更健康寻底 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/7/4-2026/7/10） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比及新房成交推盘比均回落。上周(7.4-7.10)34个重点城市新房合计成交 188.4 万平米，环比-55.8%，其中，一二线环比-55.1%，三四线环比-67.1%。7 月(7.1-7.10)34 城一手房成交同比-4.2%，较 6 月-0.1pct。其中，一二线同比-2.7%，三四线同比-25.6%，分别较 6 月+0.3pct 和-5.5pct。上周 13 城二手房合计成交 105.9 万平米，环比-10%；7 月累计成交同比+6.5%，较 6 月-4.6pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 52 万平米，合计成交 86 万平米，对应成交推盘比为 1.67倍，较前一周回落。最近三个月（26 年 4 月-26 年 6 月）分别为 1.04 倍、1.5 倍和 1.2倍。截至上周末（2026/7/10）15 城合计住宅可售面积为 8229.4 万平米，环比-0.42%。3 个月移动平均去化月数为 17.5 个月，环比-0.23 个月。 ⚫ 主要政策新闻：商务部等多部委支持零售主体发行 REITs 等资产证券化产品。宏观方面，商务部等 9 部门支持符合条件的零售经营主体发行 ABS 和 REITs。因城施策方面，珠海落地商品房价格备案新政，允许房企根据市场行情自主调价并简化了备案流程；北京市首次从市级层面系统推出城市更新项目资源；福州拟出台房屋征收补偿新政，以完善城区房屋征收补偿政策。公积金政策方面，广州市开启年度公积金缴存调整，月缴存基数区间为 2500 至 41,697 元；土地市场方面，保利发展以 46 亿元（溢价率 26.7%）竞得杭州萧山区世纪城核心单元宅地；保利置业以 5.7 亿元（溢价率 13.0%）竞得昆山开发区低密住宅地块； REITs 方面，全国规模最大产权类机构间 REIT 于上交所上市，底层资产为成都万象城与木棉花酒店，注册金额 95.3 亿元。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 2026H1 经营数据。经营数据方面，多家房企公布 1-6 月销售数据及同比：越秀地产 505.1 亿元（-17.9%）；保利置业 232.0 亿元（-13.1%）；金地集团 95.3 亿元（-44.4%）；中国海外宏洋集团 191.4 亿元（+15.2%）；中国海外发展1343.5 亿元（+11.8%）；绿城中国 602.0 亿元（-25.0%）；建发国际集团（权益金额）488.7 亿元（-8.4%）；中国金茂 575.0 亿元（+7.8%）；旭辉控股集团 50.2 亿元（-50.6%）；新城控股 63.6 亿元（-38.5%）；保利发展 1,351.0 亿元（-6.9%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 1.89%，沪深 300 指数下跌 1.27%，相对收益为 3.16%，板块表现强于大市，在 31个板块排名中排第 3 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：*ST 发展、天健集团、苏州高新、华发股份、ST 中珠，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为京投发展、先导基电、*ST 中迪、津投城开、*ST 皇庭。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 0.85%，沪深 300 指数下跌 1.27%，相对收益为2.12%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 62.2/42.7 倍；物管 26/27PE 均值分别 13.8/12.4 倍。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，其中上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并且我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 56%，一二线环比下降55%、三四线环比下降 67% 上周(7.4-7.10)34 个重点城市新房合计成交 188.4 万平米，环比下降 55.8%，较 25 年周均成交 241 万平米下降 21.8