房地产行业海外研究：新加坡商业REITs表现跟踪

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 分析师：胡孝宇 新加坡商业 REITs 表现跟踪 —— 房地产海外研究 行业动态报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 1 新加坡商业 REITs 表现跟踪 —— 房地产海外研究 2026 年 07 月 06 日 核心观点 ⚫ 市场表现：市场对新加坡资产的需求韧性或依然较强，可能得益于新加坡资产的避险属性以及前期借贷成本的下降。这有望支撑优质物业业主的资产净值（NAV），尤其是拥有新加坡核心资产标的。我们认为，资产价值韧性有助于企业处置资产、回笼资金并循环投资，从而释放存量价值；但资本化率下行，或将削弱新加坡收购项目对派息的增厚效应。因此，具备成熟资产增值改造/再开发能力、资本循环操作规范且资产负债表稳健的 S-REITs 或更具优势。 ⚫ 工业地产 REITs：拥有新加坡优质物业、具备结构性需求红利，且资产更新/再开发存在明确增值空间或相对优异。租金上涨依然是物业净收入内生增长的关键驱动力。市场基本面持续向好。根据 JTC 工业地产数据显示，一季度市场净吸收量约 230 万平方英尺，高于约 140 万平方英尺的新增净供给，带动租金环比增长 0.4%、同比增长 2.3%，空置率收窄至 11.1%。人工智能、半导体和精密制造企业持续拉动高标准工业厂房需求。现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发能力的资产或更具有运营优势。 ⚫ 零售地产 REITs：根据新加坡市区重建局（URA）的数据，新加坡全岛零售物业出租率维持在 93.7%的稳定水平，接近 2024 年四季度后的高点。尽管如此，由于经营成本高企、消费情绪走弱以及租户整合/缩减规模，整体零售市场或持续面临压力。因此，我们认为具备优秀资产的 S-REITs 有望较整体零售市场具有更强的韧性。 ⚫ 办公地 产 REITs： 根 据 URA， 2026Q1 新 加 坡 中 心 城 区 写 字 楼 租 金 指 数200.2，较 2025 年 Q4 下降 0.4，空置率进一步收紧至 10.8%。根据戴德梁行，2026 年新加坡 CBD 甲级写字楼新增供应年均仅 40 万平方英尺，远低于过去 10 年年均 90 万平方英尺的净需求量，预计到 2026 年末将支撑 CBD 甲级写字楼空置率保持在 4.0%以下。新加坡 CBD 甲级写字楼的新增供应有限，寻找优质办公场地的租户或将面临更激烈的租赁竞争，并有望支撑持有优质CBD 写字楼资产的办公类 REITs 维持高出租率和正向的租金调升率。 ⚫ 投资建议：新加坡 REITs 市场是全球主要的 REITs 交易市场，商业地产是其中的主要底层资产之一。按照资产类型分类，新加坡工业地产的需求表现较好，2026 年 Q1 的净吸收量高于新增净供给量；新加坡零售地产的出租率维持在相对稳定水平；新加坡办公地产的 CBD 甲级写字楼新增供应有限，出租率有望维持高位。新加坡商业 REITs 发展具有引导意义，目前我国商业 REITs稳步推进，商业地产 REITs 有望盘活优质资产。建议关注具有优秀商业地产资产的公司、具有商业地产经营运营能力的公司。 ⚫ 风险提示：全球宏观经济不及预期的风险；新加坡利率快速飙升的风险；2027-2028 年新加坡水电气等成本重新定价的风险；新加坡消费不及预期的风险；新加坡企业退租办公楼的风险；全球游客出行骤降的风险；新加坡产业规划推进不及预期的风险。 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2026 年 07 月 03 日 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究1.【银河地产】AI 时代下，泰国数据中心蓬勃发展_房地产海外研究 【银河地产】销售均价环比提高，投资累计同比依然承压_房地产行业月报 【银河地产】磨底迹象初现，新周期值得期待_房地产 2026 年中期策略 -20%0%20%40%2025/7/72025/8/72025/9/72025/10/72025/11/72025/12/72026/1/72026/2/72026/3/72026/4/72026/5/72026/6/7SW房地产沪深300 行业动态报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 目录 Catalog 一、 市场表现 ........................................................................................................................................ 3 二、 工业类 REITs ................................................................................................................................. 4 三、 零售类 REITs ................................................................................................................................. 5 四、 办公类 REITs ................................................................................................................................. 6 五、 投资建议 ........................................................................................................................................ 7 六、 风险提示 ........................................................................................................................................ 8 行业动态报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 一、市场表现 市场对新加坡资产的需求韧性或依然较强，可能得益于新加坡资产的避险属性以及前期借贷成本的下降。这有望支撑优质物业业主的资产净值（NAV），尤其是拥有新加坡核心资产标的。我们认为，资产价值韧性有助于企业