房地产行业2026年度中期投资策：何以均衡？

行业研究丨深度报告丨房地产 [Table_Title] 何以均衡？ ——房地产行业 2026 年度中期投资策略 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 35 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary]房价的本质是房租资本化，住房的均衡价格主要反映租金增速和可比利率，增长是化解当前矛盾的核心因素，其次才是利率能否进一步下行。自住视角下，只要房租不再明显下跌，在情绪价值的加持下只要租售比和可比利率接近就可达到局部均衡。尽管短期租金仍在承压探底，但结构性改善有望兑现，周期调整的下半场基本面结构性触底也值得期待。优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，中期视角下当前龙头开发已明显低估；行业景气是股价持续上涨的前提，如若周期反转将会迸出极大的估值弹性；开发之外多元赛道的投资机会也值得重视。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SAC：S0490520120002 SFC：BUV416 宋子逸 侯兆熔 SAC：S0490522080002 SAC：S0490525060001 %%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 何以均衡？ ——房地产行业 2026 年度中期投资策略 行业研究丨深度报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 住房价值：如何理解住房的价值中枢？ 价值视角下，房价的本质是房租资本化的结果，长维度看房价=F【净租金、利率、增速】。模型测算当前宏观背景下购置核心城市的 70 年产权住房需要的合意租售比或需 2%-3%，如若居民置业对于风险溢价要求更高，则需要更高的租售比回报；购置老旧或低能级城市住房对租售比的要求也更高。更高的租金增速意味着更高的综合价值与更低的租售比要求，如若租金明显上涨，核心城市或可更快穿越楼市下行周期。边际维度，投资与自住两种视角下的底层定价逻辑相通。如果房租不涨，投资视角下当前核心城市 2%左右的租售比或仍不具备太大吸引力；但在特色国情和租购不完全等价背景下，情绪价值使得自住相较投资可以接受更低的租售比，只要房租不再明显下跌，情绪价值弥补折旧和税费，租售比和可比利率接近就可达到局部均衡。 租金展望：全局企稳尚需时日，结构性改善有望兑现 长期来看，房租的“锚”是通胀，但中短期租金仍受供需压制。近 3 年核心城市的挂租房源量明显走高，一方面源自个人系房源挂租量增加，另一方面核心城市保租房的落地也带来了大量新增供给。尽管保租房建设高峰可能已经过去，但十五五落地量仍不算低，整体供给端增速明显高于需求端常住人口增速。中短期租赁市场供需承压，居民端就业与收入预期仍未明显改善，全局租金或进一步探底；但部分科技行业的崛起或有望带来个别城市、局部区域的结构性复苏。 周期判断：下半场特征显现，结构性触底可期 二手房方面，今年以来量价边际修复，尤其是低总价房源，预计全年成交量大个位数增长、价格跌幅收窄；新房方面，今年以来表现整体承压，但受基数影响主要指标全年表现预计仍落在年初预测范围内，销售等前端指标同比降幅有望收窄；此外受益于新兴产业的快速发展与产品力提升，“好房子”表现相对亮眼。整体而言，行业量价明显调整后，今年降幅有望收窄，行业调整下半场特征逐步显现；尽管系统性止跌仍依赖就业/收入/通胀表现，但结构性触底可期。 股票价值：边际定底部，景气定趋势 优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，产业政策与量价边际变化确定底部位置，行业景气则是股价持续上涨的前提。为了更好地衡量地产股的长期价值，综合对比各类估值模型的适用性与局限性后，我们认为“二分法”是相对更为严谨、贴合房企经营实质的估值框架，有效弥补了单一估值方法的片面性，其核心思路是将房企整体价值拆分为两大独立部分，既定的存量部分与类永续经营的增量部分，分别进行估值后汇总得到企业整体价值。短期产业政策与量价边际变化确定板块与优质个股的底部区间，如果景气持续上行房企长期价值有望兑现。 投资建议：局部均衡渐显，优质龙头胜率与赔率兼备 自住视角下部分核心城市低总价房源有望率先达到局部均衡，周期调整的下半场基本面结构性触底也值得期待。优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，中期视角下当前龙头开发已明显低估；行业景气是股价持续上涨的前提，如若周期反转将会迸出极大的估值弹性。开发之外，重点关注多元化赛道的投资机会，具备稳定现金流价值的优质商业、物管龙头有望为投资人持续提供较高股息回报；聚焦核心城市的优质经纪龙头亦将长期受益于市占率提升。 风险提示 1、下半年楼市热度降温；2、“好房子”去化承压；3、地产政策落地滞后；4、房企出险扩散。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《地产股上涨的催化剂在哪里？——房地产行业周度观点更新》2026-07-05 •《当前地产股价处于什么位置？——房地产行业周度观点更新》2026-06-28 •《土地市场热度边际有所改善——2026M1~5 重点房企拿地质量评估》2026-06-25 -20%-3%13%30%2025/72025/112026/32026/7房地产沪深3002026-07-10%research.95579.com3 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 35 行业研究 | 深度报告 目录 住房价值：如何理解住房的价值中枢？ ........................................................................................ 7 价值视角：长期维度的合意租售比探讨 ......................................................................................................... 7 边际视角：中期维度的合意租售比探讨 ....................................................................................................... 14 租金展望：全局企稳尚需时日，结构性改善有望兑现 ................................................................. 16 中短期租金由供需决定，供需弱势下租金承压............................................................................................. 17 就业、收入、信心仍为制约因素，但结构性改善可期 ......