房地产行业深度报告：房地产行业2026年中期策略——底部信号渐明，核心资产先行

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 28 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 房地产行业 2026 年中期策略——底部信号渐明，核心资产先行 2026 年 07 月 09 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《 地 产 +AI 工 具 系 列 报 告 之 五 ：AlphaChain 辅助主动投研的 AI 决策系统（如何创立一个自己的“AI 投委会”）》 2026-06-30 《销售金额降幅收窄，一线城市房价延续企稳》 2026-06-17 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 基本面已进入筑底验证期，核心城市与优质资产或率先修复。2026 年1-5 月全国商品房销售面积、销售金额同比分别-10.8%、-13.5%，销售金额降幅持续收敛；截至 5 月末，商品住宅广义库存 14.26 亿平方米，同比下降 17.7%。二手房成交韧性强于新房，27 城 1-5 月成交面积同比-0.7%，对刚需和置换需求的承接能力更强。土地端延续缩量提质，房企投资聚焦核心城市优质地块，优质央国企销售和补货表现领先，行业分化下的结构性修复趋势更加清晰。 ◼ 稳市场政策持续深化，供需两端举措加快落地。2026 年以来，中央围绕控增量、去库存、优供给，统筹推进存量盘活、公积金改革、保障房筹集和城市更新；地方因城施策明显提速，上半年超 260 个省市县出台优化政策超 560 条。公积金提额扩围、住房以旧换新、房票安置及收储等政策接续推进，有助于降低置业和置换成本、加快存量去化、提升供给适配度，为市场预期改善和基本面修复提供持续支撑。 ◼ 核心城市或率先企稳，经营性不动产迎来价值重估。上海已释放先行修复信号，2026 年 1-5 月一二手住宅成交 1084.9 万平方米，同比+3.1%；冰山指数较年初回升约 1.6pct，二手房挂牌量较高点下降 26.3%，去化改善叠加中高总价段价格环比转正，改善需求逐步接力。商业地产方面，购物中心供给放缓、运营分化加剧，优质资产在租金、空置率和零售额表现上持续跑赢行业；商业不动产 REITs 试点落地，打通持有型物业退出与定价通道，核心商圈物业及强运营平台价值有望重估。 ◼ 2026 年房地产核心指标降幅有望进一步收敛：中性假设下，全国商品房销售面积为 8.35 亿平方米，同比下降 5.2%；全国商品房销售金额为 7.76万亿元，同比下降 7.6%，较 2025 年降幅继续收窄。新开工面积为 5.02亿平方米，同比下降 14.6%，竣工面积为 5.15 亿平方米，同比下降 14.7%，受土地储备、前期销售和资金约束影响，修复节奏相对滞后。开发投资金额为 7.45 万亿元，同比下降 10.0%，下行斜率有望放缓。 ◼ 投资建议：我们认为，2026 年房地产行业底部信号进一步明晰，核心城市基本面底部基本确认，二手房流动性改善、新房优质供给去化和库存回落正在共同推动市场由筑底走向修复。配置上，开发端优选信用稳健、核心土储充足、产品力突出的房企；服务端关注商业运营、物业现金流及存量房交易修复带来的重估机会。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。 ◼ 风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 -11%-7%-3%1%5%9%13%17%21%25%2025/7/92025/11/72026/3/82026/7/7房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 28 内容目录 1. 行业回顾：底部信号渐明，核心城市结构性修复 .......................................................................... 5 1.1. 新房：销售金额降幅持续收敛，核心城市率先进入量价修复窗口..................................... 5 1.2. 二手房：成交韧性延续，上海率先释放修复信号................................................................. 7 1.3. 土地：供地缩量提质，核心地块热度结构性回升................................................................. 9 1.4. 房企：销售降幅边际收敛，投资聚焦核心资产................................................................... 10 2. 政策面：稳市场举措持续深化，供需两端协同发力 .................................................................... 13 2.1. 中央政策：稳市场定调延续，城市更新加速落地............................................................... 13 2.2. 购房成本：利率保持低位水平，公积金政策接力扩围提效............................................... 14 2.3. 地方政策：因城施策纵深推进，去库存与优供给协同发力............................................... 15 2.4. 收储政策：双线推进，助力供需结构优化........................................................................... 16 3. 行业看点：核心城市或率先企稳，经营性不动产迎来价值重估 ................................................ 18 3.1. 上海率先释放企稳信号，核心城市修复有望渐次扩散....................................................... 18 3.2. 重估经营性不动产价值，商业 REITs 打通估值与退出通道 .............................................. 20 4. 2026 年展望：核心指标降幅收敛，结构修复先行 ........................................................................ 24 4.1. 新开工：土地约束仍强，低基数支撑降幅收窄...........