香港房地产行业月度跟踪：1H香港新房／二手房成交量创22／5年新高

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 1H 香港新房/二手房成交量创 22/5 年新高 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 领展房产基金 823 HK 49.27 买入 港铁公司 66 HK 35.20 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 7 月 08 日│中国内地 动态点评 6 月香港住宅量价，以及 5 月住宅租金、零售额和写字楼空置率等指标延续复苏趋势。往前看，受美联储加息预期、港股市场调整、中国内地收紧资金出境监管等因素影响，2H 香港住宅量价表现仍有望延续复苏态势，但或不及上半年亮眼。以上基本面因素，叠加港股资金面、市场风格等交易层面因素扰动，港资房企股价自 5 月下半月出现新一轮调整。我们认为中长期维度香港房地产市场的持续复苏仍有望支撑港资房企股价表现，短期股价调整或已基本消化下半年复苏动能边际走弱的预期（多数港资房企股价回落至2H25 的水平，彼时市场对于香港房地产复苏预期仍然较为保守），而中报业绩期或将为板块带来正向催化。我们建议积极配置香港市场占比高的港资 房企，重点推荐新鸿基地产、领展房产基金、港铁公司。 住宅量价：2H 有望延续复苏，但或不及上半年亮眼 房价方面，6 月末中原地产领先指数月环比+1.8%（5 月+1.8%），1H26 累计+11.6%，已较 25 年 3 月的周期底部反弹 19%，距离 21 年 8 月的历史高点仍有 16%的距离。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，6 月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为 1981/5367 份，同比-7%/+49%，新房成交量受推盘节奏影响同环比有所下滑，但绝对成交规模仍处于过去十年的78%分位，二手房则继续保持活跃的成交态势。1H26 累计来看，香港新房/二手房私人住宅成交合约数量同比+34%/+45%，分别创出 22 年/5 年以来的半年度新高。往前看，受美联储加息预期、港股市场调整、中国内地收紧资金出境监管等因素影响，我们预计 2H 香港住宅量价表现或不及上半年亮眼， 但仍有望延续复苏态势。 住宅租金：继续创新高，但租金收益率已再度低于房贷利率 根据香港差饷物业估价署的数据，5 月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.3%/5.1%（4 月+0.7%/4.9%），继续刷新历史新高，1-5 月累计+1.8%。但由于租金涨幅不及房价，70 平以下住宅平均租金收益率微降至 3.15%，已再度低于 3.25%的封顶房贷利率。往前看，若美联储转向加息，香港房贷利率亦将上行，租售比或将转而成为香港住宅复苏的制约项。但考虑到住宅供求格局的改善，以及人民币升值、香港对于全球资本吸引力提升等中长期 趋势，我们认为香港住宅复苏仍可持续，但斜率或转向温和。 商业地产：前端指标延续改善，有望加速租金筑底 根据香港政府统计处的数据，5 月香港零售业销货价值同比+7.9%，1-5 月累计同比+10.6%，延续加速上行趋势（2H25 同比+5.4%），其中 1-5 月奢侈品零售同比+26.2%（2H25 同比+10.6%），高端零售复苏程度显著强于必选消费。根据仲量联行的数据，5 月香港甲级写字楼空置率环比-0.2pct至 13.3%，较 25 年末-0.8pct，其中中环甲级写字楼改善幅度最大（较 25年末-1.8pct 至 9.2%）。前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，5 月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.5%/+0.1%/持平，同比-3.2%/-1.2%/-2.1%（25 年同比-3.9%/-2.8%/ -2.8%），写字楼租金自 2H22 以来首次出现连续 3 个月的环比上涨。 风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。 (32)(17)(3)1227Jul-25Nov-25Mar-26Jul-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026（份）私人住宅楼宇买卖合约数量(TTM)同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表6：