房地产行业26年5月REITs月报：行情跌幅再走扩，市场活跃度回升

01 / 33 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 跟踪分析 | 房地产 | 2026/07/07 [Table_Title] 房地产行业：26 年 5 月 REITs 月报 行情跌幅再走扩，市场活跃度回升 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 近期 REITs 市场仍为方向性政策。4 月 8 日，国家发改委、能源局在《关于促进人工智能与能源双向赋能的行动方案》指出鼓励数据中心设施申报 REITs；4 月 28 日，河北省政府发布《河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，明确提出支持更多符合条件的项目发行 REITs；5 月 14日江苏发改委在《关于进一步促进民间投资发展的若干举措》中提出加大民间投资项目发行 REITs的支持力度，具备条件的及时纳入项目储备库，积极支持开展扩募。 截至 5 月末 C-REITs 上市基金总数 82 只，总规模 2200.93 亿元。环比下降 44.60 亿元，降幅 1.99%；其中 4 月末已上市的 REITs（可比存续项目）在截止 5 月末的总市值为 2176.00 亿元，环比下降3.10%。月末流通盘市值达 1233.48 亿元，环比下降 35.07 亿元，降幅 2.76%；其中 4 月末已上市的REITs（可比存续项目）在截止 5 月末的流通市值为 1226.00 亿元，环比下降 3.35%。共 39 单项目（包含基础设施 REITs 和商业不动产 REITs）仍在一级发行过程中，合计规模 1,253.91 亿元，其中33 单处于审核阶段（1048.71 亿元），6 单处于募集阶段（205.20 亿元）。项目变化上，5 月有 3 单REITs 申报，无 REITs 通过审核；1 单 REIT 完成上市。 5 月 C-REITs 综合收益跌幅扩张，日均换手率回升。根据 Wind 数据，5 月 C-REITs 综合收益指数下跌 2.65%，跌幅环比扩张 2.36pct，全月走势呈下行趋势。日均换手率 0.45%，环比上升 0.08pct。板块行情分化，4 个板块上涨，4 个板块下跌。涨幅最高的为高速公路 REIT，涨幅为 3.76%，主要系 26 年以来经营情况有所改善；其次为保租房 REITs，涨幅 3.52%；水电公用和新能源 REITs 涨幅较小。跌幅最高的为产业园区 REITs，跌幅为 8.84%；其次为物流设施 REITs，跌幅为 7.17%；消费和数据中心 REITs 跌幅较小。 个券层面：5 月新上市的高速 REITs 行情表现一般。存量项目中，26Q1 业绩较好的 REITs 跌幅更小，估值指标失去指引作用。具体来说 26Q1 收入和可分配金额两个业绩指标同环比增长的 REITs涨幅排名更靠前；26Q1 收入和可分配金额单季度和滚动四个季度完成率合格（季度高于 25%，TTM高于 100%）的 REITs 跌幅更小。5 月中交高速 REIT 上涨 7.7%排名第二，系 26 年前 4 月经营数据改善明显。此外鹏华深能 REIT 涨幅 4.6%，主要系 Q1 业绩较好叠加全球能源价格上涨预期所致。 26 年 5 月分派率上升较多，利差扩张。截止 5 月末，C-REITs 市场分派率为 6.02%，较 4 月末上升0.21pct，历史分位数 67.29%；其中红利不动产 REITs 分派率 3.63%，历史分位数 75.05%，周期不动产 REITs 分派率 5.07%，历史分位数 80.90%；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 3.81pct，较 4 月末上升 0.23pct，历史分位 61.82%。 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产行业:十五五城市更新计划正式发布，提振行业情绪 2026-06-01 房地产开发与服务 26 年第 21 周:上海“以旧换新”扩围，板块调整显分歧 2026-05-25 房地产开发与服务 26 年第 20 周:基本面走强成共识，行情调整依然看好 2026-05-17 -4%3%10%16%23%30%06/2508/2510/2501/2603/2606/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 33 [Table_PageText1] 跟踪分析 | 房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 6.52 2026/3/22 买入 11.65 0.33 0.55 19.76 11.85 4.6 4.1 3.0 4.7 保利发展 600048.SH CNY 4.72 2026/4/21 买入 8.01 0.18 0.28 26.22 16.86 3.4 3.1 1.1 1.7 新城控股 601155.SH CNY 10.52 2026/4/22 买入 18.89 0.42 0.84 25.05 12.52 3.1 2.9 1.5 2.9 建发股份 600153.SH CNY 8.15 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 5.62 4.97 1.7 1.5 5.3 5.6 华发股份 600325.SH CNY 2.30 2026/5/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.4 2.5 -33.5 -2.5 滨江集团 002244.SZ CNY 7.50 2026/1/11 买入 13.28 1.12 1.24 6.70 6.05 3.1 2.9 10.5 10.5 中国海外发展 00688.HK HKD 12.20 2026/4/19 买入 15.29 1.11 1.22 10.99 10.00 6.4 6.3 3.1 3.3 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 2.18 2026/3/27 买入 3.52 0.23 0.