房地产行业周度观点更新：地产股上涨的催化剂在哪里？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 地产股上涨的催化剂在哪里？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]短期维度地产股有哪些催化剂值得期待？1）二手成交边际转弱在预期之内，但在自住视角下部分核心城市低总价房源有望率先达到局部均衡；2）去年下半年二手房价下跌斜率明显提速，本年度后续月度房价同比跌幅预期收敛；3）部分房企在年中前后进入推盘高峰，产品力的进阶与“好房子”的供给契合当下股市与科技带来的增量需求；4）近期核心城市集中供应优质地块，土地市场热度提升引发资本市场关注；5）政策端预期持续宽松，二手热度边际转弱背景下，在重大会议等时点不排除加大政策博弈可能；6）二级市场资金分流，虽难判断拐点，但总有极限。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 地产股上涨的催化剂在哪里？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+0.16%，相对沪深 300 的超额收益为+0.69%，行业排名相对靠后（27/32）；年初至今长江房地产指数-17.09%，相对沪深 300 的超额收益为-21.67%，行业排名相对靠后（27/32）。本周行业板块开发类、物管类及收租类标的均有所上涨，整体涨幅落后。 政策：天津、海南进一步优化住房公积金相关政策。 地方：天津进一步优化住房公积金政策，推出购买预售商品房提取住房公积金支付购房首付款便民新举措，符合条件的购房人可以申请提取本人、配偶及双方父母住房公积金金额支付首付款。海南进一步优化调整住房公积金贷款政策，包含了提高购买自住住房最高贷款基准额度、加大人才住房公积金贷款支持力度、调整二套房“存贷挂钩”机制、可贷额度核定原则等内容。 销售：本周样本城市新房及二手备案四周滚动同比边际降低。 本周样本城市新房及二手备案四周滚动同比边际降低。房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-16.2%，较上周-7.0pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+4.2%，较上周-6.2pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-16.6%，17 城二手房成交面积累计同比+3.4%。6 月，37 城新房成交面积当月同比-11.9%，17 城二手成交面积当月同比+11.4%，12 城新房及二手合计当月同比+5.0%。根据冰山数据，本周 20 城二手实时成交套数同比回升至双位数区间。 当周热点：地产股上涨的催化剂在哪里？ 前期受制于行业景气边际转弱和二级市场资金分流，部分龙头已跌破前低甚至击穿 2024 年“9.24 新政”起点。中期维度，周期调整的下半场优质房企销售结构优化而减值压力趋缓，稳态的销售与业绩规模预期日趋明晰，当前多数龙头市值已明显低于稳态价值，进行左侧布局胜率与赔率兼具。短期维度哪些催化剂值得期待？1）二手成交边际转弱在预期之内，但在自住视角下部分核心城市低总价房源有望率先达到局部均衡，支撑二手成交表现不至于明显加速恶化，重点城市最新周度实时成交同比再次回升至双位数区间；2）去年下半年核心城市二手房价下跌斜率明显提速，但随着供需关系边际改善本年度后续房价跌幅大概率放缓，月度房价同比跌幅预期收敛；3）新房去年上半年受政策余温影响基数并不低，压制上半年度销售同比表现，尽管全年维度新房销售规模仍有压力，但受拿地节奏影响部分房企在年中前后进入推盘高峰，产品力的进阶与“好房子”的供给契合当下股市财富效应与科技新贵带来的增量需求，龙头房企预期维持不错销售表现；4）近期核心城市集中供应优质地块，房企投资表现积极，土地市场的热度提升引发资本市场关注；5）政策端预期持续宽松，二手热度边际转弱背景下，在重大会议等时点不排除加大政策博弈可能；6）二级市场资金分流，虽难判断拐点，但总有极限。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《当前地产股价处于什么位置？——房地产行业周度观点更新》2026-06-28 •《土地市场热度边际有所改善——2026M1~5 重点房企拿地质量评估》2026-06-25 •《如何理解住房定价体系？——房地产行业周度观点更新》2026-06-21 -20%-3%13%30%2025/72025/112026/32026/7房地产沪深3002026-07-05%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 7 月 3 日） 图 3：本周重点政策跟踪 资料来源：观点网，天津市住房公积金管理中心，海南省住房公积金管理局，长江证券研究所 累计收益排名27/32周度涨跌幅长江行业排名27/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-17.09%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-21.67%行业周度涨跌幅(长江房地产指数)0.16%超额收益(相对沪深300)0.69%证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来2873.70%3.88%-19.88%822.86%3.48%-16.55%2303.46%1.50%-6.20%600376.SH首开股份9819.06%14.07%-42.36%2602.HK万物云1678.28%9.22%-7.40%0823.HK领展房产基金8614.35%3.89%12.97%002244.SZ滨江集团2497.23%5.39%-19.63%3316.HK滨江服务557.77%6.06%-4.21%0405.HK越秀房产信托基金313.03%4.62%-20.93%600266.SH城建发展843.84%3.84%-19.92%6098.HK碧桂园服务1485.67%7.41%-4.68%2191.HK