地产及物管行业周报：建发国际获大股东增持认可，头部房企聚焦核心城市积极拿地

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 07 月 05 日 建发国际获大股东增持认可，头部房企聚焦核心城市积极拿地 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/6/27-2026/7/3） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，新房成交推盘比回升。上周(6.27-7.3)34 个重点城市新房合计成交 424.7 万平米，环比+44%，其中，一二线环比+42.1%，三四线环比+81.4%。6 月(6.1-6.30)34 城一手房成交同比-10.7%，较 5 月-5.2pct。其中，一二线同比-9.6%，三四线同比-26.6%，分别较 5 月-7.9pct 和+17.3pct。上周 13 城二手房合计成交 116.5 万平米，环比-13.1%；6 月累计成交同比+11.1%，较 5 月-2pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 73 万平米，合计成交 174 万平米，对应成交推盘比为 2.4 倍，较前一周回升。最近三个月（26 年 4 月-26 年 6 月）分别为 1.04 倍、1.5 倍和 1.2 倍。截至上周末（2026/7/3）15 城合计住宅可售面积为8262.4 万平米，环比-1.21%。3 个月移动平均去化月数为 17.7 个月，环比+0.08 个月。 ⚫ 主要政策新闻：头部房企聚焦核心城市继续积极拿地。因城施政方面，重庆市住建委公开征求十五五住房规划意见，提出合理调控住宅用地供应总量、推进住房“以旧换新”，促进房地产开发企业转型发展。公积金新政方面，海南省优化调整住房公积金贷款政策，最高额度提至 120 万元；长沙住房公积金管委会印发三项修订管理办法，全方位优化缴存、提取及买房全流程。土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及明细：中国金茂 5.8 亿青岛黄岛地块；绿城 15.3 亿元（40.4%）杭州良渚地块、20.7 亿元（19.1%）上海嘉定地块、8.4 亿元福州宅地、9.2 亿元（19.9%）上海周浦地块；保利发展 13. 8 亿元（12.2%）杭州西站新城地块、7.0 亿元上海松江洞泾地块；建发 72.9 亿元（29.6%）上海静安大宁地块、9.0 亿元福州相邻的宗地；越秀地产 13.8 亿元（46.3%）广州海珠区琶洲中二区地块；华润置地 10.3 亿元底价摘得无锡江阴地块。 ⚫ 公司动态跟踪：建发国际大股东增持上市公司股权，新城控股扩募商业不动产 ABS。股权变动方面，建发国际大股东建发房地产增持建发国际集团股份，本次增持后持股比例由 55.68%升至 56.39%，增持 0.71%；经营数据方面，多家房企公布 1-6 月销售数据及同比：滨江集团 431.5 亿元（-18%）；招商蛇口 962.5 亿元（+8.3%）；融资担保方面，新城控股完成吾悦广场持有型不动产 ABS 扩募，发行规模 14.4 亿元。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 0.7%，沪深 300 指数下跌 0.54%，相对收益为 1.24%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：先导基电、*ST 数源、首开股份、合肥城建、津投城开，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为京能置业、香江控股、阳光股份、中洲控股、亚太实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 2.58%，沪深 300 指数下跌 0.54%，相对收益为3.12%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 63.1/42.1 倍；物管 26/27PE 均值分别 13.6/12.2 倍。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并且我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 44%，一二线环比上升42%、三四线环比上升 81% 上周(6.27-7.3)34 个重点城市新房合计成交 424.7 万平米，环比上升 44%，较 25 年周均成交 241 万平米上升 76.2%，较本年周均成交 220.5 万平米上升 92.6%。 其中一二线城市合计成交 399.2 万平米，环比上升 42.1%，较 25 年周均成交