房地产行业香港月刊

507090110130150170190 5020072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026 % %%%115.31.513.8--85.42.910.1--96.82.311.81.29.558.32.24.11.94.648.80.00.21.310.349.5-0.51.91.79.545.4-2.4-8.21.510.426.40.0-13.36.914.636.6-0.4-7.51.111.751.80.00.41.820.526.10.0-4.11.913.335.90.01.611.311.824.71.0-0.27.519.642.30.0-4.2--源：Knight Frank 研究注意：租金和空置率可能进行调整。办公室主要办公市场指标（2026年5月）九龙香港岛knightfrank.com.hk/研究2026年6月源：Knight Frank 研究香港岛租金指数 九龙租金指数改变MoMYoY1月19日净租金HK$ 区每平方米像素数高级中心传统中心总体中央海事局上环湾仔湾仔北角港岛尖沙咀钟楼区红磡九龙东旺角 / 油麻地空缺五月二十六日图1. 一级写字楼租金2007 = 100九龙的写字楼市场租金下调有所缓和，2026年上半年平均有效租金下降2.06%，较2025年下半年3.6%的降幅有所改善。九龙中环及西九龙仍是交易最活跃的细分市场，推动租户咨询和搬迁，同时非核心区域也显示出租赁情绪的改善，表明租户需求正逐步扩大。香港月刊预计市场将在2026年下半年实现软着陆。需求受到保险、银行及金融业租户扩张以及电子、贸易和零售行业状况改善的支撑。在供应方面，除2027年的艺术家广场塔楼外，有限的新竣工项目将限制未来的新增供应。这一紧缩的供应渠道有望支持空置率吸收，并有助于租金逐步稳定，随着租赁需求持续复苏。租户的需求也在发生变化。跨国公司（MNC）和金融行业的租户正越来越致力于租赁超出当前需求的更多核心办公空间，以应对未来高规格物业供应有限的担忧，从而确保扩张能力。因此，租户正更早地协商续租和租赁条款，以便锁定更多空间并为增长做好准备。2026年前五个月，租赁市场势头增强，全岛租金同比累计上涨4.8%。传统中环引领市场，租金同比累计增长10.6%，表现优于高级中环（同比累计增长9.0%）。强劲表现得益于优质写字楼供应收紧，以及寻求中环优质物业的租户溢出需求。除中环外，复苏仍具选择性。上环、金钟及北角录得1-5%的温和租金同比累计增长。供过于求的非核心区域，尤其是中环，尽管租赁活动有所改善，租金压力仍持续存在。本报告分析香港写字楼、住宅及零售物业市场的表现。 4,566550120,4564,566460100,7454,289440102,5882,739150.6555,0021,40866.1947,0101,755188,0001071,540125,000811,955168,000862,260160,000713,953335,000852007 = 100 2007 2008 2009 2010 20112012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20265070901101301501701902102007 = 1002007 2008 2009 2010 20112012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 50100150200250300350400450 图3. 大众住宅租金与价格图2。豪华住宅租金与价格2026年5月部分住宅销售交易已选住宅租赁交易（2026年5月）住宅的Knight Frank 研究部 / 评级与估值部价格指数租赁指数价格指数租赁指数源：Knight Frank 研究区建筑楼 / 层 / 单元可销售面积(平方米)价格（百万港元）价格（每平方英尺港币）峰尼科尔森山第二阶段，A座，6楼峰尼科尔森山第二阶段，A座，11楼峰尼科尔森山二期，B座，11楼寿松山寿松峰17P/FKai Tak库利南港第一阶段，1号楼，11层，B室区建筑楼 / 层 / 单元可出租面积(平方米)月租金港币月租金（每平方英尺港币）圣乔治公寓2号楼，低层，A单元何曼婷维多利亚港北角九龙西拱门第一阶段B，第一座塔，上层楼层，A室天空塔（1号楼），中楼层，A室尖沙咀杰作上层，A室贝尔艾尔贝尔艾尔住所贝尔艾尔府邸信源：Knight Frank研究报告：所有交易均需确认。5月份，住宅市场延续上涨势头，尤其是高端市场表现强劲。共录得89宗交易额超5000万港元的交易，环比增长27.1%，反映出优质房产需求依然旺盛。前五个月，住宅交易量达33160单位。期房销售占10556单位（同比增长56.3%），显著领先于二手销售22604单位（同比增长14.6%），显示出一手市场的主导地位，开发商积极推盘并有效捕捉了市场需求。信源：Knight Frank研究报告：所有交易均需确认。租赁市场势头在奢侈品和大众市场均保持强劲。Knight Frank 的奢侈品住宅租赁指数在 5 月份继续上涨，同比（YoY）增长 8.2%，累计同比（YTD）增长 4.2%。与此同时，RVD 租赁指数在 5 月份也维持稳步增长，同比（YoY）增长 5.1%，累计同比（YTD）增长 1.8%，显示出租赁增长不仅限于奢侈品市场，并强化了短期内租赁市场看好的预期。近期项目推售中，九龙塘的PAVILIA ROSA成为市场焦点，通过价目表销售及招投方式提供109个单位。至今已售出60个单位，其中最高呎价达每平方英尺56,866港元。 2011 = 100 20112012 2013 2014 2015 2016 20172018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20262040608010012014016018001002004005003000 1,937,1011,619,20219.6%$1,215$5,305$2,298$6,219-47.1%-14.7%Knight Frank 研究部 / 评级与估值部 / 统计暨普查局最新旅游统计数据——中国大陆游客零售图4. 零售租金与销售额来源：Knight Frank 研究部 / 旅游局零售销售额港币十亿港元价格指数零售租赁指数：RVD私人零售租赁指数KF非核心购物中心租赁指数KF核心购物中心租赁指数KFPrimeStreetShop租赁指数按店铺类型划分的零售销售额：奢侈品药品和化妆品服装、鞋履及配饰其他分类当天游客（编号）当日人均支出 (港元)每夜人均支出 (港元)2026年4月2025年4月Q1 2026Q1 2019差异差异估值与顾问 荣仕丰 (S-368139) 执行董事 大中华区估值及顾问主管 +