房地产行业专题研究：地产股调整背后的变与不变

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 地产股调整背后的变与不变 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 城投控股 600649 CH 6.70 买入 新城控股 601155 CH 19.63 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 华润万象生活 1209 HK 63.57 买入 招商积余 001914 CH 14.25 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 绿城服务 2869 HK 6.35 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 建发国际集团 1908 HK 19.31 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 中国海外发展 688 HK 14.72 买入 中国金茂 817 HK 1.60 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 6 月 30 日│中国内地 专题研究 5 月 以 来 地 产 板块 深 度调 整 ， A 股 地 产 指数 /内 房 股 指 数 分别 下跌15.2%/19.2%，19 家典型房企中 16 家已跌破 4 月前低，估值重回历史低位；但一线城市房价韧性、挂牌结构优化及新兴产业强承载城市结构性复苏逻辑未变，调整后配置性价比凸显，建议坚守新兴产业集聚城市布局思路。 基本面边际走弱+交易风格极致导致地产股显著回调 5 月以来，地产股出现显著调整，19 家典型房企中，16 家股价跌破前期低点。短期量能边际走弱叠加资本市场风格拥挤是板块回调主因：1、二手房成交增速边际走弱，6 月（截至 26 日）22 城二手房成交同比上涨 10.8%，环比 5 月有所降温；2、房价降幅边际收窄预期产生动摇，5 月中旬开始 84城房价环比跌幅收窄转为再度扩大，至 6 月 7 日月环比跌幅自-0.30%扩大至-0.54%；3、资本市场交易风格呈现极致化，存量博弈下资金聚焦半导体等高景气成长主线，6 月以来港股电子板块获南向资金净流入 395 亿港元，是显著虹吸其他板块的行业，在科技行业的资金分流下，也造成了地产股的持续调整。 但房地产基本面边际筑底、分化改善的逻辑没有发生变化 行业的积极表现体现为：1、一线城市新房成交增速改善，Q2（截至 6 月26 日）累计成交面积同比实现转正（+12.2%），二手房挂牌量持续收缩，供需结构持续优化；2、核心城市价格依然维持韧性。6 月（截至 28 日）一线城市房价仅小幅回落 0.10%，对比全国 84 城整体-0.49%的跌幅，价格韧性优势凸显；购房门槛下降、租金月供收敛及多数城市价格接近成交密集区等深层次因素推动下，房价有望进入二阶导转正阶段；3、土地市场热度结构性回升。6 月（截至 28 日）全国涉宅用地溢价率升至 18.3%，一线城市溢价率 76.2%；新兴产业二线城市 26H1 涉宅土地平均溢价率亦达 15.9%，说明房企对确定性较强的项目补仓意愿增强。 估值再探新低，关注 Q3 四个边际变化 股价调整后，地产股估值再探新低。19 家典型房企 PB 已达到 2022 年以来11%分位，保利发展、招商蛇口、中华企业、龙湖集团、越秀地产的 PB 均创下近 5 年来新低。考虑到 2026 年以来房地产市场边际筑底迹象要好于2025 年，地产股估值低于 2025 年或并不合理。Q3 关注 4 个边际变化：1、成交量同比增速是否能够维持，如二手房成交量依然能维持双位数增长，则说明自然复苏依然在持续；2、核心城市房价韧性是否持续，一线城市出现一定幅度调整也可接受（如月度跌幅小于 0.5%）；3、资本市场极致化的风格能否走向均衡；4、潜在政策预期，如核心城市政策进一步放开、公积金贷款额度及利率优化、三季度政治局会议对地产表态等。 投资建议 当前主流地产股估值重回历史低位，也创造了较好的布局窗口。继续看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市。重点推荐：1、在新兴产业发展领先的城市深度布局的企业：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (27)(13)11529Jun-25Oct-25Feb-26Jun-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 基本面边际走弱+交易风格极致导致地产股显著回调 .................................................................................................... 3 5 月以来地产板块出现显著回调 ............................................................................................................................ 3 短期量能边际走弱叠加资本市场风格拥挤是板块回调主因 ................................................................................... 4 但房地产基本面边际筑底、分化改善的逻辑没有发生变化 ........................................................................................... 7 成交、房价、土地结构性改善趋势仍存 ................................................................................................................ 7 估值再探新低，关注 Q3 四个边际