房地产行业周报：科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 在科技造富叙事下，近期韩国股市和楼市的火热表现均引发市场关注，其实韩国楼市并非近期才开始改善。韩国楼市从 2022 年开始下行调整后 2023 年初开始止跌修复，2024 年进入温和上涨，首尔核心资产率先修复，2025 年斜率明显抬升。科技造富不是这轮楼市改善的起点，但确实是 2025 年下半年以来斜率变陡的重要边际催化剂。总结来看本轮上涨有四点核心原因：第一，半导体超级周期带来企业利润激增，利润快速转化为居民现金流。2026 年一季度韩国实际 GDP 增长 3.8%，而实际国内总收入 GDI 增长率高达 13.2%，芯片价格上涨对购买力的提升远超实际产出增长。典型企业如 SK 海力士员工 2025 年人均奖金约 1.4 亿韩元（约65 万元人民币），奖金和工资增长直接形成购房购买力；第二，首尔核心区域供给刚性约束，优质资产稀缺性放大价格弹性，24 年核心资产率先企稳改善后扩散至全国。2024 年首尔房价上涨约+3.3%，全国约+0.0%；2025 年首尔房价上涨约+7.0%，全国约+1.2%；第三，韩国央行加息周期在 2023 年初见顶。韩国央行在 2023 年 1 月将基准利率从 3.25%上调至3.50%后，此后的一年零八个月保持不变，2024 年 10 月-2025 年 5 月持续降息，2025 年 5月降至 2.50%，并维持低利率至今；第四，韩国政府在 2022 年底至 2023 年初出台了一系列楼市宽松政策，除了首尔江南、瑞草、松坡、龙山四区外全面放宽限贷和限售政策，并调降了综合不动产税、转让所得税和购置税等房地产相关税负。参考韩国经验，我们认为具备高附加值产业密集、高收入就业岗位集中、核心区域住房供给弹性低等特点的城市亦有望在这轮楼市复苏行情中率先改善，代表城市如上海、深圳、杭州、苏州等，近期这几个城市的楼市也确实演绎出了结构性改善行情，K 型分化显著。但我们同时也认为，中国相关核心城市的楼市修复斜率可能低于韩国，原因有二：第一，财富传导机制不同，中国科技财富更多沉淀于股权、期权和资本开支，而非韩国式现金奖金，向居民购房购买力转化存在时滞和损耗，依赖于资本市场表现；第二，周期位置不同，中国居民部门仍处于资产负债表修复期，房价下跌预期刚初步缓和，而韩国已进入"收入上行+资产再通胀"的右侧周期。本周地产板块延续震荡，我们再次重申接下来的两个月预计板块向上动能仍不充分，仍将以交易性震荡行情为主，下一个择时窗口可能在三季度末。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，一线城市普跌，上海四连涨后小幅回落。上海挂牌价周环比转负（-0.03%），四连涨后小幅回落；深圳挂牌价周环比转负（-0.09%），三连涨后本周有所回落；北京挂牌价周环比-0.14%，跌幅走阔 0.02pct，连续十五周下行；广州挂牌价周环比-0.11%，跌幅与上周基本持平，已连续三周回落；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-2.06%、+1.59%、-2.32%、-0.69%。 挂牌量方面，一线除广州外整体回落，上海近十五周下行，北京环比转负，广州环比转正。北京周环比转负（-0.46%），年初至今累计下降 9.68%；上海周环比-1.05%，降幅扩大0.50pct，近十五周呈下行趋势，年初至今累计下降 11.48%；广州周环比转正（+0.21%），连续十五周下降后本周小幅上升，年初至今累计下降 4.71%；深圳挂牌量周环比-2.64%，跌幅走阔 2.36pct，年初至今累计下降 0.57%。 实时成交方面，北京、广州、深圳再度上行。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 6 月 27 日，北京周环比转正（+0.2%），连续三周回落后本周上行；广州周环比转正（+1.0%），连续两周回落后本周上行；深圳周环比转正（+4.9%），连续四周回落后本周上行。网签方面，截至 6 月 27 日，北京周环比转正（+27.4%）；上海周环比转正（+8.6%）；深圳周环比转正（+14.9%），连续五周回落后本周上升。 2.新房： 新房成交方面，一线城市整体上行，北京、上海、广州周环比转正。北京新房成交周环比转正（+49%），连续三周下行后本周上升；上海周环比转正（+39%），连续四周下行后本周上行；广州周环比转正（+54%），连续五周下行后本周上升；深圳周环比+7%，涨幅走阔3pct，已连续两周上行。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+32%、+11%、-22%。 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在 2027 年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是 2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4 或者明年 Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为 7-8 月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加 930 或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市 K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 06 月 29 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 楼市 K 型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 2026-06-22 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 2026-06-15 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 2026-06-01 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初显，上海 4 月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 2026-05-06 “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现