房地产行业专题：长三角区域研究(三)，上海楼市跑赢全国但内部显著分化

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年06月26日优于大市房地产行业专题长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2026 年 1-5 月房地产数据点评-5 月房价指标持续边际好转，关注地产股估值修复空间》 ——2026-06-17《房地产行业 2026年中期投资策略-关注数据边际转好带来的估值修复空间》 ——2026-06-15《统计局 2026 年 1-4 月房地产数据点评-销售量价持续改善，建议继续增配地产股》 ——2026-05-20《近期地产数据观察-淡季不淡延续，建议继续增配地产股》 ——2026-05-13《统计局 2026 年 1-3 月房地产数据点评-销售量价边际改善，地产股配置价值提升》 ——2026-04-17上海楼市表现持续优于全国。2023 年，我们推出房地产区域研究系列报告，时隔三年全国楼市区域分化趋势持续加强，上海不论新房还是二手量价表现均优于全国。新房端，上海 2025 年新房成交额相当于高峰期 2022 年的 69%（全国 2025 年仅相当于高峰期 2021 年的 45%）；新房成交均价 2021 年以来持续走高，2025 年较 2023 年增长 23%（全国 2025 年较 2023 年高点降幅 8%）。二手房端，全国和上海二手住宅销售额 2023 年以来均相对平稳（成交套数提升弥补房价下跌），全国 44 城二手挂牌价较高点下跌 38%，而上海跌幅32%更窄。此外，上海人均居住面积更少（上海 31 ㎡，全国 42 ㎡）且楼龄更老（上海七成建于 2010 年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。放宽落户效果明显。上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求。上海从 2020 年放宽落户门槛，通过人才引进、居转户、留学生落户 2021-2025 年均 10.2 万组，较 2015-2019 年均增长近 8 万组。以 2024 年为例，上海户籍迁入 27.6 万人，通过上述方式落户 10.5 万组，而上海当年住宅成交不过 26.3 万套（新房 5.7 万套、二手房 20.6 万套）。对比来看，同为一线城市医疗教育资源佳的北京 2017 年以来户籍人口迁入规模保持相对平稳，我们认为这是上海楼市比北京韧性强的重要原因之一。但上海新房和二手热度分化明显，有全国共性原因也有本地老龄化的影响。之前历次周期，上海新房和二手的量价走势一致，2023 年以来却明显背离，2025 年二手房成交套数占比从 2022 年的 62%提升至 83%，且一二手套均成交总价之差从 2021 年 190 万元提升至 2025 年 650 万元。一二手热度差异除了全国共性的原因外，上海新房在限价和小户型约束放松后，2025 年套均成交面积和均价分别较2021 年增长 12%和 49%，部分客群持币观望或转向二手房；而二手房端，本地老人是低总价老公房的主要业主群体，老龄化率位居全国前列叠加房产投资情绪下行，意味着房产代际转移加速、子女脱手意愿增强，这部分房产挂牌量增加，正好由上海限购放松过程中释放的预算有限的刚需客群承接，因此二手房成交热度高但 200 万元及以下低总价房源的成交占比从 2023 年 10%提升至 2025 年 40%，一二手价差拉大导致卖旧买新置换链条难以打通，新房 2023 年来可售库存虽有所下降，但出清周期升至历史高位。上海不同区域人口结构和住房成交趋势显著分化，远郊新房表现弱于全国。为方便比较，我们将上海划分成 3 个区域，分别是市区 7 区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）、近郊 4 区（浦东、宝山、闵行、嘉定）以及远郊 5 区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）。落户放松后，近郊新增人口最多，2024 年户籍人口占比为 43%，较 2019 年提升 3 个百分点，尤其浦东受益于张江和临港政策，增量居前。各区域住房供需均衡，只是越靠近市区存量楼龄越老。各区域新房成交分化但二手房趋势相仿，2025 年，市区、近郊的新房成交额分别相当于高峰期 2022 年的 97%和 66%，而远郊仅相当于高峰期 2021 年的 30%（甚至弱于全国水平的 45%）。房价也在分化，市区和近郊新房成交均价持续上涨，而远郊的下行趋势和幅度（2025 年较 2023 年高点降幅 7%）与全国整体基本一致；远郊二手房成交均价较高点跌幅也最大（市区-23%、近郊-26%、远郊-28%）。2025 年，各区域新房可售库存的出清周期（市区 12 个月、近郊 14 个月、远郊 29 个月）同样也是远郊表现最弱。2026年06月27日2026年06月29日请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告市区新房量价的亮眼表现很大程度上依托黄浦区。进一步拆解各区域新房和二手房的成交细项，2025 年，上海各区域新房套均成交面积均相比 2022 年上涨（市区 160 ㎡/+20%、黄浦 314 ㎡/+46%、剔除黄浦的市区 137 ㎡/+5%、近郊 118 ㎡/+5%、远郊 112 ㎡/+4%），二手房趋势相仿（市区 76 ㎡/+11%、剔除黄浦的市区 75 ㎡/+11%、近郊 86 ㎡/+6%、远郊 95 ㎡/+2%）；新房套均成交总价较 2022 年均有提升，但各区域涨幅差异较大（市区 2210 万元/+47%、黄浦5857万元/+138%、剔除黄浦的市区1678万元/+14%、近郊846万元/+26%、远郊 485 万元/+3%），而二手套均成交总价下行（市区 495 万元/-14%、剔除黄浦的市区 471 万元/-13%、近郊 357 万元/-22%、远郊 222 万元/-27%）。作为上海公认的核心板块，黄浦更受益于新房限价打开和户型松绑，2025 年新房成交均价 18.6 万元/㎡（较 2022 年+61%）、套均成交面积 314 ㎡、套均成交总价 5857 万元，二手房成交均价 10.0 万元/㎡（较 2022 年-34%）、套均成交总价 952 万元，均领先于其他区域，但一二手差异也大。我们认为，主要因为黄浦新建大平层的供应规模持续提升，对限购放松后获得新房票、且价格敏感度相对低的高净值客群而言，二手大平层不再独占地段稀缺性，溢价能力下降。但当新房价格涨幅过快，这部分客群也可能切换至二手市场。与市区相比，远郊新房受到的冲击较大，与全国新房量价下行的逻辑相似。在房价上行期，购房者有投资意愿，会偏好更低的投资成本和更高的回报率，更愿意相信欠成熟但有发展规划地段的成长性，对偏远区域（如奉贤、青浦）的容忍