房地产开发行业REITs周报：商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 REITs 周报—商业不动产 REITs 获批加速，首批中证 REITs 全收益指数基金 7 月 1 日起发售 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 2.40%。截至 6.26，本周（6.19-6.26，下同）中证 REITs（收盘）指数下跌 2.40%，收于 709.5 点；中证 REITs 全收益指数下跌 2.40%，收于 944.9 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌 1.48%/下跌 5.24%/上涨 0.06%/下跌 3.82%/下跌 4.01%/下跌 2.48%。 本年中证 REITs 全收益指数跌幅为 6.43%。截至 6.26，本年中证 REITs（（收盘）指数跌幅为 8.87%，中证 REITs 全收益指数跌幅为 6.43%。 C-REITs 二级市场表现 本周 REITs 二级市场整体呈现回调行情。截至 6.26，已上市 REITs 总市值约 2082亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周 9 只上涨、77 只下跌，周均涨幅为 -3.59%；其中国泰海通砂之船商业 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 涨幅靠前。板块来看，本周保障房、能源 REITs 跌幅较小，产业园区、仓储物流板块 REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心/商业不动产 REITs 二级市场涨幅分别为-5.62%/-6.6%/ -0.72%/-1.92%/-1.46%/-2.15%/-3.57%/-3.73%/-2.01%/-2.03%。 商业不动产 REITs 方面：首批 4 单商业不动产 REITs 上市后表现延续此前分化基调，截至 6.26，汇添富上海地产商业/中信建投首农商业/国泰海通砂之船商业/中金唯品会商业 REIT 分别较发行价-7.2%/-1.0%/+13.9%/-0.03%。同时商业不动产 REITs 获批加速，6 月 22 日 6 单获得证监会批复。此外，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证 REITs 全收益指数证券投资基金将于 2026 年 7 月 1日至 7 月 7 日集中公开发售。 本周商业不动产板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 255.6 万股，日均换手率 0.8%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产 REITs 板块换手率分别为 0.8%/0.7%/0.8%/0.3%/0.5%/0.8%/1.1%/0.6%/1.1%/2.9%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（（部收收益率）持续分化，其中位列前三的 REITs 分别是易方达广开产园 REIT（（12.8%）、中金湖北科投光谷 REIT（（12.1%）、华夏合肥高新 REIT（（12%）。P/NAV 位于 0.5-1.6 区间，其中位列前三的 REITs 分别是华夏首创奥特莱斯 REIT（（1.6）、华夏安博仓储 REIT（（1.5）、中金厦门安居 REIT（（1.5）。 投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前 REITs 市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W24：本周新房成交环比+8.6%，5 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-06-21 2、《房地产开发：1-5 月统计局数据点评:商品房销售额同比跌幅持续收窄，新开工、施竣工、开发投资继续大幅承压》 2026-06-16 3、《房地产开发：2026W23：本周新房成交环比-15%，5 月 300 城宅地成交金额环比增长 》 2026-06-14 -10%-2%6%14%22%30%2025-062025-102026-022026-06房地产开发沪深3002026 06 28年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 部容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 .......................................................