地产及物管行业周报：头部房企核心城市积极拿地，非理性下跌后优质房企价值凸显

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 06 月 28 日 头部房企核心城市积极拿地，非理性下跌后优质房企价值凸显 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/6/20-2026/6/26） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比、新房成交推盘比均回升。上周(6.20-6.26)34个重点城市新房合计成交 295.4 万平米，环比+35.5%，其中，一二线环比+36.8%，三四线环比+13.7%。6 月(6.1-6.26)34 城一手房成交同比-2.4%，较 5 月+3.2pct。其中，一二线同比+0.4%，三四线同比-35.1%，分别较 5 月+2.1pct 和+8.8pct。上周 13 城二手房合计成交 132.7 万平米，环比+21.2%；6 月累计成交同比+12%，较 5 月-1.1pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 92 万平米，合计成交 134 万平米，对应成交推盘比为1.45 倍，较上周回升。最近三个月（26 年 3 月-26 年 5 月）分别为 2.18 倍、1.04 倍和1.5 倍。截至上周末（2026/6/26）15 城合计住宅可售面积为 8364.7 万平米，环比-0.5%。3 个月移动平均去化月数为 17.6 个月，环比+0.08 个月。 ⚫ 主要政策新闻：6 月 LPR 报价维持不变，头部房企核心城市积极拿地。宏观方面，6 月最新 LPR 报价出炉，1 年期与 5 年期以上品种均维持不变，分别为 3.0%和 3.5%；财政部公布 1-5 月全国国有土地使用权出让收入为 8,048 亿元，同比-28.7%，房产税收入2,492 亿元，同比+7.6%；因城施策方面，河南省发行多只棚改及普通专项地方债，总发行规模达 62.9 亿元，旨在支持棚户区改造及普通项目融资；土地市场方面，保利发展分别以6.7、13.5亿元拿下广州花都、白云宅地；以105.1亿元竞得深圳宝安涉宅地块，溢价率 99.1%；建发分别以 16.1 亿元和 12.8 亿元竞得两宗杭州未来科技城地块，又以3.9 亿元底价竞得苏州高新区狮山地块、7.1 亿元摘得无锡新吴区宅地；招商蛇口以 10.2亿元竞得北京通州九棵树地块，以 60.9 亿元竞得杭州永久河单元地块；滨江集团以 12.3亿元竞得杭州萧山区湘湖单元地块。 ⚫ 公司动态跟踪：建发房产公开发行 60 亿公司债计划获受理。融资担保方面，建发房地产集团 2026 年面向专业投资者公开发行 60 亿元公司债券已获受理；人事变动方面，杨列辉接替王葳正式出任中国金茂非执行董事及薪酬与提名委员会委员。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 3.82%，沪深 300 指数下跌 1.48%，相对收益为-2.34%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 18 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：*ST 皇庭、盈新发展、光明地产、先导基电、津投城开，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为深深房 A、大连友谊、京投发展、西藏城投、冠城新材。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 4.1%，沪深 300 指数下跌 1.48%，相对收益为-2.61%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 61/41.1 倍；物管26/27PE 均值分别 12.9/11.6 倍。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并且我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 35%，一二线环比上升37%、三四线环比上升 14% 上周(6.20-6.26)34 个重点城市新房合计成交 295.4 万平米，环比上升 35.5%，较 25年周均成交 241 万平米上升 22.5%，较本年周均成交 216 万平米上升 36.7%。 其中一二线城市合计成交 281.3 万平米，环比上升 36.8%，较 25 年周均成交 222.8 万平米上升 26.3%，较本年周均成交 202.1 万平米上升 39.2%。三四线城市合计成交 14 万平米，环比上升 13.7%，较 25 年周均成交 18.3 万平米下降 23.1%，较本年周