房地产行业26年5月市场总结：核心市场热度稳定提升，新房景气度持续改善

01 / 40 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 投资策略月报 | 房地产 | 2026/06/26 [Table_Title] 房地产行业 26 年 5 月市场总结 核心市场热度稳定提升，新房景气度持续改善 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 量能增速稳定，核心城市表现出色。26 年 5 月 45 城新建商品房住宅同比-3.9%，1-5 月累计增速为 -12.9%，其中一线城市表现持续改善，4 月、5 月连续实现正增长，其他分线则持续下滑。结合推盘和成交，5 月核心城市成交面积普遍高于推盘面积，市场去化率和景气度有明显改善。百强房企 5 月单月销售金额同比-2.5%，为年初以来增速最好的一个月，降幅持续收窄，与新房市场整体表现趋势一致。重点 10 城新房库存去化周期为 14.76 个月，库存量和去化周期均连续 4 个月环比下降。 二手房市场维持较高量能表现，价格企稳趋势已经确立。11 城二手房住宅成交面积环比 4 月微降8.7%，同比+14.6%，增速为年内最高水平，其中一线、二线、三四线分别为+10.3%、14.8%和+21.1%。二手房实时成交 5 月同比+28.1%，环比-5%，5 月实时来访同比+10%，来访转化率 5.7%，维持在较高水平。中介 48 城 5 月成交价格环比+0.5%，一线、二线、三四线分别+1.4%、+0.6%和-0.5%，核心城市价格企稳趋势和市场意识逐步强化。重点 12 城挂牌量环比-1.0%，其中一线城市挂牌去化周期 9.7 个月、二线 21.6 个月，其中上海、北京分别为 5.6 个月、7.0 个月。 中央推进城市更新，地方以旧换新加速落地。5 月中央政策重点聚焦城市更新。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确“十五五”时期城市更新重点任务，推动城市发展由增量扩张向存量提质增效转型。地产领域重点包括盘活存量住房及低效用地、推进“好房子”建设、老旧小区及城中村改造等。 核心城市供地规模增加，溢价率维持高位。26 年 5 月 600 城商住用地出让金 1080 亿元，同比-16.9%，其中宅地出让金额 952 亿元，同比-9.8%，明显强于土地市场其他类别表现。溢价率方面，5 月宅地溢价率 9.7%，环比上升 0.5pct，同比上升 3.1pct，其中一线、二线、三四线分别为 14.7%、10.5%和 4.5%。26 年 M1-5 累计出让金 5107 亿元，同比-34%，成交建筑面积同比-23%，重点 11 城（北上广深+杭成南苏武西青）26 年宅地成交建面/商品住宅成交面积平均为 41%，创 2020 年以来新低。 主流地产企业维持经营优势。5 月销售规模增速居前的主流房企延续了 4 月的趋势，华润、招商同比分别增长 28%、20%，越秀、中海、建发、保利置业同比增速也在 10%以上，而金茂则由于基数上升，虽然环比增长 19%，同比下降 16%。5 月 21 家重点房企合计拿地金额 452 亿元，对应拿地力度19%，信用十强拿地力度 21%，保利置业、金茂、华润、绿城等 11 家房企拿地，其中华润、保利、绿城、滨江单月投资额超过 60 亿元，拿地力度超过 30%，相对及绝对表现均居前。 当月交易热度回落，中长期关注度维持上行。5 月 SW 房地产指数跌 4.8%，沪深 300 涨 1.8%，5 月地产跑输市场。在 30 个申万行业表现中，SW 房地产板块表现排在 43%分位（13/30），过去三个月平均处于 44%分位数，从 25 年底和 26 年初的 75%~80%分位稳步提升。分板块来看，5 月主流开发、其他 A 股房企、物业管理、香港地产板块分别上涨 4.0%、下跌 5.4%、下跌 8.6%、下跌 5.7%。 风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 xingshen@gf.com.cn 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 xiemiao@gf.com.cn 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 liyihui@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产开发与服务 26 年第 25 周:中央提出加快修复居民资产负债表，关注优质资产机会 2026-06-21 房地产开发与服务 26 年第 24 周:市场量能热度分化，核心城市或将走出底部 2026-06-14 房地产开发与服务 26 年第 23 周:市场信心逐步走弱，新房楼市酝酿下一个“超预期” 2026-06-07 -4%3%10%16%23%30%06/2509/2511/2501/2604/2606/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 40 [Table_PageText1] 投资策略月报 | 房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 6.74 2026/03/22 买入 11.65 0.33 0.55 20.42 12.25 4.26 3.85 3.00 4.70 保利发展 600048.SH CNY 4.76 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 26.44 17.00 3.26 3.04 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 10.73 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 25.55 12.77 3.06 2.85 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.53 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 5.88 5.20 1.61 1.45 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.36 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.25 2.36 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 7.87 2026/01/