房地产行业2026M1~5重点房企拿地质量评估：土地市场热度边际有所改善

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 土地市场热度边际有所改善 ——2026M1~5 重点房企拿地质量评估 报告要点 [Table_Summary]土地市场热度边际有所改善，5 月核心地块供应建面同比转正，300 城成交溢价率维持在今年以来的相对高位，成交楼面价自年初以来逐月提升。今年重点房企持续面临较大的补货压力，仅华润年初至今拿地总价同比降幅在 30%以内，拿地策略清晰（差异化底价获取）且质量相对较好，此外金茂的拿地思路也较为鲜明（低价获取次核心地块）。5 月重点房企获取的样本项目平均销售净利率较前 4 月略有下降，2025 年以来拿地利润率整体较稳定，维持大个位数区间。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 土地市场热度边际有所改善 ——2026M1~5 重点房企拿地质量评估 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 供应：5 月核心地块供应同比提升，整体供应量同比仍在低位 土地供应有所提速，核心位置供地量当月同比转正。5 月全国 300 城涉宅用地推出建面累计同比-26.8%，降幅较 4 月小幅扩大 2.0pct，一线/二线/三四线城市累计同比分别为-22.9%/-36.1%/ -23.4%，仅二线城市降幅略有收敛；核心 6 城（北上广深杭成）核心行政区的供应建面当月同比+3.5%，年初以来首次告别当月同比高降幅而实现转正，累计同比-46.4%，降幅收窄 9.1pct。 成交：土地市场热度边际改善，逐渐步入低基数月份，同比有望修复 土地成交热度有向好迹象，溢价率处年内相对高位。5 月全国 300 城涉宅用地成交建面/成交金额累计同比分别为-23.9%/-35.4%，成交建面降幅较 4 月基本持平，成交金额降幅较 4 月收窄5.4pct，成交楼面价自年初以来逐月提升，反映供地素质和成交热度有向好迹象；一线/二线/三四线城市前 5 月成交建面累计同比分别为+0.7%/-42.2%/-17.5%，一线城市率先转正，二线城市压力仍大；核心 6 城核心行政区成交建面累计同比降幅维持 54.3%的高位。5 月 300 城土地成交溢价率 9.4%，维持在今年以来相对较高位置，相比去年 3 月前后 10%以上的土地溢价率仍有距离；流拍率逐月降低，5 月仅 4.5%，处于下行周期以来的最低位附近，政府供地相对谨慎。市场渐入淡季，二手基本面修复趋缓但仍具一定韧性，新房销售总体承压但下半年基数降低，部分房企当月销售同比有望转正，制约在于上半年补货过少，全年经营端压力仍然较大。 房企：仅华润年初至今拿地总价同比降幅在 30%以内，且质量相对较好 重点房企补货压力普遍较大，华润同比降幅相对较小。2026M5 百强房企销售金额同比-2.5%，上月为-11.3%，同比降幅继续收敛；重点房企维度，当月表现来看，华润、招蛇销售金额同比涨幅超 20%，累计表现来看，招蛇、金茂同比涨幅超 10%。拿地方面，重点房企中华润拿地总价累计同比降幅最低，为-26.7%，其他 8 家重点房企拿地总价累计同比降幅仍介于 45%~90%，补货压力较大。2026M1~5 滨江/华润/金茂的拿地强度相对较高，分别为 36%/33%/31%。 年初以来，华润/金茂获取项目的推算净利率相对更高且拿地策略清晰。沿用前期研究成果，详细盘点重点房企获取的样本项目（总价超 10 亿元）并以中性偏谨慎假设推算利润水平。结果显示，2026M5 样本项目推算销售净利率均值约 7.1%，较前 4 月均值略有降低；2025A 约为7.8%。“初始利润率”（扣除资本化费用前的毛利率）反映地块本身的盈利性，折射投资能力，M1~5 表现相对较好的是中海/华润/金茂；考虑效率、费控、税率等影响后，销售净利率相对较高的是中海/华润。今年华润获地相对积极且策略清晰，通过差异化方式底价获取多宗土地，5月再度补货深圳大运综合体；金茂拿地思路也较为鲜明，严控溢价率，低价获取次核心地块。 投资建议 土地市场热度边际有所改善，5 月核心地块供应建面同比转正，300 城成交溢价率维持在今年以来的相对高位，成交楼面价自年初以来逐月提升。今年重点房企持续面临较大的补货压力，仅华润年初至今拿地总价同比降幅在 30%以内，拿地策略清晰（差异化底价获取）且质量相对较好，此外金茂的拿地思路也较为鲜明（低价获取次核心地块）。5 月重点房企获取的样本项目平均销售净利率较前 4 月略有下降，2025 年以来拿地利润率整体较稳定，维持大个位数区间。 风险提示 1、市场、政策等因素影响利润兑现；2、简易测算模型精准度有限。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何理解住房定价体系？——房地产行业周度观点更新》2026-06-21 •《如何看待合意租售比？——房地产行业周度观点更新》2026-06-15 •《不动产的均衡价值和边际价格——房地产行业周度观点更新》2026-06-07 -10%3%17%30%2025/62025/102026/22026/6房地产沪深3002026-06-25%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 10 行业研究 | 专题报告 图 1：300 城涉宅用地推出建面当月值及同比 图 2：重点 18 城1涉宅用地推出建面当月值及同比 资料来源：中指院，长江证券研究所 资料来源：中指院，长江证券研究所 图 3：300 城涉宅用地成交建面当月值及同比 图 4：重点 18 城涉宅用地成交建面当月值及同比 资料来源：中指院，长江证券研究所 资料来源：中指院，长江证券研究所 图 5：300 城涉宅用地推出及成交建面累计同比 图 6：重点 18 城涉宅用地推出及成交建面累计同比 资料来源：中指院，长江证券研究所 资料来源：中指院，长江证券研究所 1 重点 18 城包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、重庆、天津、武汉、南京、青岛、宁波、合肥、西安、济南、长沙、厦门，后同。 -60%-40%-20%0%20%40% - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,0002022/122023/032023/062023/092023/122024/032024/062024/092024/122025/032025/062025/092025/122026/03300城宅地推出建面(万㎡) 300城宅地推出建面同比-200%-100%0%100%200%300% - 1,000