商业不动产REITs动态更新：商业不动产REITs落地进程加快

证券研究报告房地产|点评报告商业不动产REITs落地进程加快——商业不动产REITs动态更新戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2026/6/25请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要一、首批4只商业不动产REITs上市。2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT，底层资产业态包括零售商业、购物中心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企和外资。4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所提高，募资规模涨幅在6.3%-10%之间，合计共募资203.33亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。上市表现来看，首批4只商业不动产REITs上市首日交投较为活跃，合计成交额为12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%。上市当日国泰海通砂之船商业REIT领涨，收报6.144元，涨幅11.08%，成交额5.88亿元，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT当日收报分别为3.056/3.888/4.093元，当日涨幅分别为1.43%/1.04%/0.02%。二、商业不动产REITs落地进程加快。6月22日证监会下发注册批复，4单商业不动产公募REITs全部获准注册，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT。产品覆盖外资城市综合体、央企商业项目、上海核心商务办公综合体、北京城市更新科创物业四大类型，标志我国商业不动产REITs告别零星试点，进入批量、常态化发行周期。监管统一要求，项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不得超过3个月，全部于上交所挂牌交易。据wind数据，截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中有3只已问询，7只已反馈，6只已通过，4只已上市。三、首批4只REITs指数基金获批。2026年6月17日，据证监会官网显示，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品正式获批，分别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数。上述4只基金曾于5月18日集中申报，此次4只基金正式获得行政许可决定书，意味着中国REITs市场首次迎来指数化产品，市场从单一标的交易向指数化、规模化投资全面升级。REITs指数基金的推出，有效降低了中小投资者的择券难度与入市门槛，将填补REITs市场指数化投资领域的空白。四、投资建议。去年年底推出的商业不动产REITs政策完善了REITs的产品体系，有助于公募REITs市场进一步扩容。6月中下旬以来，国内首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，表现亮眼，上市首日全线收涨，市场投资者配置需求旺盛。此外，证监会对于4单商业不动产REITs下发注册批复，长期来看，我国商业不动产REITs进入常态化发行新阶段，将成为服务实体经济，构建房地产发展新模式的重要资本市场工具。目前除了已受理的21只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产REITs发行工作，我们预计后续将有更多企业参与到商业不动产REITs的发行来盘活不动产，后续可进一步关注。五、风险提示：政策推进效果不及预期；募集发行进度不及预期；房地产市场下行风险。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、首批4只商业不动产REITs上市2、商业不动产REITs落地进程加快3、首批4只REITs指数基金获批4、投资建议5、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、首批4只商业不动产REITs上市图表1：首批4只商业不动产REIT基本情况首批4只商业不动产REITs上市2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT，底层资产业态包括零售商业、购物中心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企和外资。资料来源：Wind，太平洋证券代码名称底层资产资产类型募集总额（亿元）原始权益人类型基金管理人508600.SH 汇添富上海地产商业REIT鼎保大厦、鼎博大厦办公、配套商业40.92上海世博发展（集团）有限公司地方国企汇添富基金508601.SH 中信建投首农商业REIT龙德广场购物中心30.13北京粮食集团有限责任公司、北京元创联商业企业管理中心(有限合伙)地方国企中信建投基金508602.SH 国泰海通砂之船商业REIT砂之船（西安）奥特莱斯零售商业55.31砂之船（西安）购物广场有限公司民企国泰海通资产508603.SH 中金唯品会商业REIT郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯零售商业76.96杉杉商业集团有限公司外资中金基金请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、首批4只商业不动产REITs上市图表2：首批4只商业不动产REIT基本情况首批4只商业不动产REITs上市4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所提高，募资规模涨幅在6.3%-10%之间，合计共募资203.33亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。资料来源：Wind，太平洋证券代码名称存续期项目估值（亿元）申报-拟募集规模（亿元）定价-拟募集规模（亿元）较申报募集规模涨幅（%）较估值溢价率（%）508600.SH 汇添富上海地产商业REIT41年36.8938.4940.926.31%10.92%508601.SH 中信建投首农商业REIT20年27.0327.430.139.96%11.47%508602.SH 国泰海通砂之船商业REIT30年50.2850.2855.3110.00%10.00%508603.SH 中金唯品会商业REIT31年69.9969.9976.969.96%9.96%请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、首批4只商业不动产REITs上市图表3：首批4只商业不动产REIT基本情况首批4只商业不动产REITs上市4只产品发售价格接近询价区间上限，网下有效认购倍数方面，国泰海通砂之船商业REIT认购倍数为103.81倍，领先于另外3只产品，市场认可度较高，中信建投首农商业REIT和中金唯品会商业REIT的认购倍数分别为80.16倍和68.03倍，汇添富上海地产商业REIT认购热度相对偏低，认购倍数为22.27倍；收益方面，首批4只商业不动产REITs的2026年年化分派率位于4.4%-5.65%区间。资料来源：Wind，太平洋证券代码名称询价区间（元/份）发售价格（元/份）网下有效认购倍数申报-2026年分派率（%）定价-2026年分派率（%）508600.SH汇添富上海地产商业RE