房地产行业第25周周报：新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负；首批商业不动产REITs正式上市

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 6 月 23 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 25 周周报（2026 年 6月 13 日-2026 年 6 月 19 日） 新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负；首批商业不动产REITs正式上市 新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大，二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期环比上涨，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大。第 25 周 47 城新房成交面积 267.0 万平方米，环比上升 6.1%，同比下降 10.1%，同比降幅较上周扩大 0.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.0%、15.5%、0.7%，同比增速分别为 4.1%、-12.9%、-13.0%，一线城市同比涨幅收窄了 7.7 个百分点，二线城市同比降幅收窄了 1.9 个百分点，三四线城市同比降幅扩大了0.4 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第 25 周 23 城二手房成交面积为 228.5 万平方米，环比下降 9.4%，同比下降 6.1%，同比增速较上周下降了 12.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.8%、-8.1%、-18.4%，同比增速分别为 8.2%、-16.7%、-6.5%，一线城市同比涨幅收窄 3.4 个百分点，二线城市同比降幅扩大 11.8 个百分点，三四线城市同比增速下降 27.6 个百分点。  新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期环比上涨，同比下降。截至第 25 周末，13 城新房库存面积 7412.7 万平方米，环比增速为 0.01%，同比增速为-8.6%；去化周期 16.3 个月，环比上升 0.2 个月，同比下降 4.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.0、15.3、62.0 个月，环比分别上升 0.02、0.4、3.1 个月，同比分别下降 4.8、0.6、5.9 个月。  土地市场成交量环比量价均跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上涨。第 24 周百城全类型成交土地规划建面为 752.3 万平方米，环比下降 38.8%，同比下降 29.5%；成交土地总价为 155.9 亿元，环比下降 50.9%，同比下降 22.0%；成交土地楼面均价为 2073 元/平，环比下降 19.7%，同比上升10.5%；土地溢价率为 4.5%，环比上升 1.0 个百分点，同比上升 3.2 个百分点。  房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第 25 周房地产行业国内债券总发行量为 152.2 亿元，环比下降 26.3%，同比上涨 53.6%。总偿还量为 181.4 亿元，环比上涨 268.8%，同比上涨 59.6%；净融资额为-29.2 亿元。  板块相对收益有所下降。第 25 周房地产行业绝对收益为-1.8%，较上周上升 0.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-5.3%，较上周下降 3.9pct。房地产板块 PE 为 10.87X，较上周下降0.44X。 政策  6 月 18 日，住建部与国家数据局印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》，全面建立房屋建筑统一代码制度，赋予房屋建筑唯一身份标识。这有助于推进房屋建筑全生命周期数字化管理，助力城市全域数字化转型。根据通知的总体要求，到 2027 年底，实现新建房屋建筑统一代码赋码落图全覆盖。到 2030 年底前，全面建成房屋建筑全生命周期高质量数据集。  6 月 18 日，国内首批 4 只商业不动产公募 REITs 正式在上交所挂牌交易，上市产品为汇添富上海地产商业 REIT、中信建投首农商业 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT 及中金唯品会商业 REIT，合计募集规模 203 亿元，底层资产分布于北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖核心商办、奥特莱斯及购物中心三大类，均为区位优势显著、运营成熟稳定的优质存量资产，具备良好的市场代表性与示范效应。上市交易当日，四只产品全线飘红，平均涨幅达到 3.39%，其中，国泰海通砂之船商业 REIT 涨幅达 11.08%，中信建投首农商业 REIT 涨幅为 1.43%，中金唯品会商业 REIT、汇添富上海地产商业 REIT 涨幅分别为 1.04%、0.02%。根据上交所，截至 6 月 18 日，全市场已受理项目共 21 只，近期还有多只首批项目将依规发行上市。商业不动产 REITs 的落地，丰富了公募 REITs 资产范围，为投资者提供了新的大类资产配置工具，对盘活存量商业地产，推动行业从“重开发”向“重运营”转型，都具备重要意义。 投资建议  从 3 月的集中需求释放至今，动能已经逐渐开始减弱。接下来将进入到传统淡季，可能对成交量价都会有一定影响。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。  从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在 25 年计提减值相对较多