短期业绩承压，龙头地位稳固

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2026 年 06 月 22 日 公司深度研究 买入 / 维持 保利发展(600048) 最新收盘:4.92 保利发展（600048）：短期业绩承压，龙头地位稳固  走势比较  股票数据 总股本/流通(亿股) 119.7/119.7 总市值/流通(亿元) 588.95/588.95 12 个月内最高/最低价(元) 8.55/4.92 相关研究报告 <<保利发展 2026 年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金余额充足>>--2026-04-30 <<保利发展 2025 年报点评：销售规模稳居行业首位，拿地聚焦核心城市>>--2026-04-22 <<保利发展 2025 年三季报点评：营收利润同比承压，拿地规模保持稳健>>--2025-10-25 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、公司概况：从广州走向全国，历经四大发展阶段。截至 2026 年5 月末，保利集团持有保利发展 40.72%的股份，为公司实际控制人，公司最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。发展战略方面，2024 年至今，提出“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，自公司成立以来，公司始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。 二、经营表现：公司销售规模稳居行业第一。公司自 2023 年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体。公司自 2023年起全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体，但近两年销售规模受景气度影响持续下降，2025 年公司实现签约销售金额2530 亿元，同比下降 21.7%；实现全口径销售面积 1235 万平，同比下降31.3%，销售均价 20485.8 元/平方米，较上年同比提升 13.9%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市组成的 38 个核心城市。近两年拿地节奏放缓，拿地权益比上升。公司集中在高能级城市拿地。 三、财务概况：受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025 年公司营收同比下降 1.13%，实现归母净利润 10.35 亿元，同比下降 79.31%。毛利率较去年同期下降 1.18 个百分点至 12.75%。公司盈利空间持续收窄，公司持续加强各项费用管控，销售管理费率保持低位。 四、债务情况与偿债压力：公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。据募集说明书，截至 2025 年末，公司有息债务余额为 3411.56 亿元，较 2024 年末减少 2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在 20%左右。公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。 五、投资建议：公司作为央企信用资质好，2025 年控股股东变更为保利集团，公司在集团内的股权层级提升，股东支持强。龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，综合融资成本较低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净利润为18.08/23.91/28.34亿 元 ， 对 应26/27/28年PE分 别 为32.58X/24.63X/20.78X，持续给予“买入”评级。 六、风险提示： 房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧 (40%)(26%)(12%)2%16%30%25/6/1825/8/3025/11/1126/1/2326/4/626/6/18保利发展沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司深度研究 P2 保利发展（600048）：短期业绩承压，龙头地位稳固  盈利预测和财务指标 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入（百万元） 308,144 279,600 267,620 259,930 营业收入增长率(%) -1.13% -9.26% -4.28% -2.87% 归母净利（百万元） 1,035 1,808 2,391 2,834 净利润增长率(%) -79.31% 74.71% 32.29% 18.53% 摊薄每股收益（元） 0.09 0.15 0.20 0.24 市盈率（PE） 56.92 32.58 24.63 20.78 资料来源：携宁，太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司深度研究 P3 保利发展（600048）：短期业绩承压，龙头地位稳固 目录 一、 公司概况 ...................................................................... 5 1.1 发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段........................................ 5 1.2 股权结构：央企背景国资控股 ....................................................... 6 1.3 发展战略：坚守主业不动摇 ......................................................... 8 1.4 管理：管理团队稳定专业 ........................................................... 9 二、 经营表现 ..................................................................... 10 2.1 销售表现：销售规模领跑行业，高能级城市占比高 ..................................... 11 2.2 拿地表现：拿地节奏放缓，补货高能级城市 .......................................... 14 三、 财务概况 ..................................................................... 18 四、 债务情况与偿债压力 ........................................................... 20 4.1 有息债务情况 .................................................................... 20 4.2 综合融资成本降低 .........