房地产行业周报：楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 本周国家统计局公布了 1-5 月全国房地产数据，一方面我们看到总量数据依然承压，房地产投资和新开工面积累计同比降幅继续扩大，库存面积环比 4 月继续下滑但幅度并不明显，房地产仍然是固定资产投资和消费的主要拖累项，结合上周央行公布的 5 月居民户贷款数据，为近几年 5 月首次出现负增长，显示需求端仍然预期不振，我们判断十五五期间宏观层面房地产去库仍是重要课题，当前楼市的结构性回暖传导至全国系统性改善仍需要较长时间，参考日本经验预计需要 5 年往上；另一方面，核心城市房价结构性改善特征继续强化，京沪二手房价格已经连续 4 月上涨，广深连续 3 月上涨，其中深圳房价月环比涨幅逆势走阔 0.3pct，70 个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有 10 个，连续 3 个月不低于 10 市二手房价环比上涨，为 2023 年下半年以来首次出现。需要指出的是，不同城市房价改善逻辑并不完全相同，楼市呈现明显的 K 型分化特征，上海涨价主力是 300 万以下的低总价段房产，背后逻辑是房价急跌、租金边际企稳导致租金回报率提升，而公积金贷款额度提高导致租金回报率结构性跑赢房贷利率，也一定程度上体现了刚需依然充足只是此前受制于购买力。与之形成对比的是深圳的房价改善主力是 500 万以上的高总价段房源，这当中一方面有土地资源相对匮乏供给稀缺的因素，另一方面也体现了新兴产业财富效应对楼市购买力的边际支撑，近期杭州、苏州等地也呈现出类似的结构性特征，此外也在一定程度上体现了高净值人群对核心资产仍然有配置需求，而高净值人群往往对市场信号也更为敏感。值得强调的是，从日本经验看，只需核心城市房价企稳改善地产股行情便可率先启动，无需全局房价反转。近期地产股的震荡回调除了科技板块的逼空因素外，也体现了市场对于楼市中继反弹的担忧，而数据的季节性走弱也很难给到市场超预期的信心。我们重申对于核心城市今年房价筑底，明年涨价的基本面判断，也再次提示下一个择时窗口可能在三季度末的配置建议，未来可逢低布局。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，沪深持续回暖，上海近十五周上行，深圳三连涨。上海挂牌价周环比+0.09%，涨幅走阔回落 0.10pct，近十五周呈上行趋势；深圳挂牌价周环比+0.01%，涨幅回落0.04pct，已连续三周上行；北京挂牌价周环比-0.12%，跌幅与上周持平；广州挂牌价周环比0.11%，跌幅收窄 0.02pct；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.92%、+1.61%、-2.21%、-0.60% 挂牌量方面，一线除北京外整体回落，上海近十四周下行，广州十五连降，深圳环比转负。北京周环比转正（+0.40%），四连降后有所上升，年初至今累计下降 9.27%；上海周环比-0.55%，降幅扩大 0.27pct，近十四周呈下行趋势，年初至今累计下降 10.54%；广州周环比-0.15%，降幅扩大 0.09pct，已连续十五周下降，年初至今累计下降 4.92%；深圳挂牌量周环比转负（-0.29%），年初至今累计增加 2.13%，涨幅较去年同期大幅回落 27.46pct。 实时成交方面，北京、广州、深圳持续回落。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 6 月 20 日，北京周环比-8.1%，降幅扩大 5.7pct，已连续三周回落；广州周环比-16.7%，降幅扩大 6.5pct，已连续两周回落；深圳周环比-9.4%，降幅收窄2.8pct，已连续四周回落。网签方面，截至 6 月 20 日，北京周环比转负（-11.8%）；上海周环比转负（-18.8%）；深圳周环比-17.3%，降幅走阔 13.9pct，已连续五周回落。 2.新房： 新房成交方面，深圳再度上行，北京、上海、广州持续回落。北京新房成交三连降，周环比-11%，降幅收窄 3pct；上海连续四周下行，周环比-8%，降幅收窄 8pct；广州连续五周下行，周环比-10%，降幅扩大 1pct；深圳周环比转正（+4%）。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+31%、+13%、-24%。 择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市 K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 06 月 22 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 2026-06-15 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 2026-06-01 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初显，上海 4 月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 2026-05-06 “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 2026-03-23 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 2026-03-16 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 2026-03-12 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 2026-03-05 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 2026-03-04 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 2026-02-25 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 楼市 K 型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 .................................................