房地产行业1-5月月报：新房投资销售两端仍较弱，一线城市二手房价连涨3月

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 06 月 16 日 新房投资销售两端仍较弱，一线城市二手房价连涨 3 月 看好 ——房地产 1-5 月月报 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端：投资低位降幅再扩大，开工和竣工同比保持低位。从 2026 年 1-5 月累计来看，投资同比-16.2%，较前值-2.5pct；新开工同比-22.6%，较前值-0.6pct；施工同比-12.3%，较前值-0.2pct；竣工同比-23.4%，较前值+0.6pct。5 月单月来看，投资同比-24.4%，较前值-4.3pct；开工同比-24.6%，较前值+2pct；竣工同比-20%，较前值-1pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。鉴于今年投资端总体表现低于我们前期预期，我们下调 2026 年预测为：开工-16.8%（原预测-7.7%）、竣工-14.6%（原预测-13.1%），投资-12.6%（原预测-9.1%）。 ⚫ 销售端：销面、销金降幅小幅扩大，均价环比持续增长。从 2026 年 1-5 月累计来看，销售面积同比-10.8%，较前值-0.6pct；销售额同比-13.5%，较前值+1.1pct；销售均价同比-3%，较前值+1.9pct。5 月单月来看，销售面积同比-13.2%，较前值-3.7pct；销售金额同比-9.3%，较前值-1.7pct；销售均价同比+4.5%，较前值+2.4pct。值得的关注的是，5 月一线城市二手住宅价格环比+0.4%，连续 3 个月上涨。其中，北京、上海、广州和深圳分别+0.1%、+0.6%、+0.1%和+0.6%，分别连续 3-4 个月上涨。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。鉴于今年销售端总体表现符合我们前期预期，我们维持 2026 年预测为：销面-7.5%、销金-9.4%，房价-2.0%。 ⚫ 资金端：资金来源、销售回款降幅小幅收窄，国内贷款降幅扩大。从 2026 年 1-5 月累计来看，资金来源同比-19%，较前值-0.6pct。5 月单月来看，资金来源同比-21.5%，较前值+0.3pct。从 1-5 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-28.7%，较前值-2.8pct；自筹资金同比-13%，较前值-2.5pct；定金及预收款同比-16.1%，较前值+1.5pct；个人按揭贷款同比-28%，较前值+3.7pct。5 月资金来源同比降幅有所收窄；融资资金中，国内贷款同比降幅扩大；自筹资金降幅收窄；销售回款中，定金及预收款、个人按揭款降幅收窄。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：继续看好优质房企的弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，包括房价和租金均显著改善，并我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、中海外发展、招商蛇口、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：投资低位降幅扩大，开工和竣工同比保持低位 2026 年 1-5 月，全国完成房地产开发投资 30,356 亿元，同比增长-16.2%，较 1-4 月下降 2.5pct。其中，5 月单月商品房投资增速-24.4%，较 4 月下降 4.3pct。住宅方面，1-5月，住宅投资 23,426 亿元，同比增长-15.6%，较 1-4 月下降 2.5pct，占房地产开发投资的比重为 77.2%，较 1-4 月上升 0.2pct，其中，5 月单月住宅投资增速-23.8%，较 4 月下降5.4pct。分区域来看，1-5 月房地产开发投资东部地区同比-16.6%（-2.6pct）、中部地区同比-15.5%（-1.5pct）、西部地区同比-14.6%（-3.1pct）、东北地区同比-28.4%（-0.3pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，Wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资