房地产行业周报：核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 进入五月以来，尽管销售表现呈现季节性走弱，但土拍市场反季节性走强。一季度土拍市场相对平淡，一方面有去年高基数的影响，另一方面去年下半年核心城市房价的补跌也在一定程度上影响了房企的扩表节奏。但随着一季度京沪深楼市量价的不俗表现，房企的拿地信心也在不断恢复。近期核心城市土拍热度持续走高，上海、杭州、深圳等城市优质地块竞拍激烈、溢价水平可观。深圳连续两周出现高溢价成交地块，上周南山宅地成交楼面价 10.87 万元/㎡，创下深圳涉宅用地楼面单价历史新高，成为新的“单价地王”。本周的桂湾宅地，凭借板块稀缺宅地属性与成熟的居住氛围，更是超出市场预期，最终实现了 114%的溢价率，成交楼板价达到 9.59 万元/㎡。杭州方面，6 月 3 日出让的 4 宗涉宅用地平均溢价率达 41.9%，其中上城区九堡单元地块溢价率高达 61.51%，创下今年杭州土拍市场溢价率新高。上海近期土拍同样保持高位运行，核心地块平均竞拍轮次达 90 轮左右，溢价率维持在 33%-41%的较高水平。投资建议方面，5 月 17 日我们提示板块短期风险以来，板块已经充分回调一个月之久，一方面有相对脆弱的企稳预期在季节性走弱的数据面前信心波动的影响，另一方面也有市场整体回调的影响，本周则主要是因为后者。但我们也一再强调，板块预计不会跌破 3 月底 4 月初的前低，本周地产板块在市场相对较大的回调势能下依旧站稳了前低的平台位置。当前资本市场、房企、购房人、房东对于楼市的预期都明显好于前低，板块短期调整已经相对充分，当前位置机会大于风险。但也必须指出的是，随着天气逐渐炎热数据进一步环比走弱，以及中报季临近资金对于业绩能见度更高行业的青睐，接下来 1-2 个月时间内板块预计向上动能也并不充分，仍将以交易性震荡行情为主。按照此前报告中给到大家的配置建议，我们依然认为 8 月底 9 月初是年内下一个可能的重要择时窗口。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海表现亮眼，近十四周上行，深圳两连涨。上海挂牌价周环比+0.19%，涨幅走阔 0.14pct，近十四周呈上行趋势；深圳挂牌价周环比+0.05%，涨幅走阔 0.02pct，已连续两周上行；北京挂牌价周环比-0.12%，跌幅走阔 0.01pct；广州挂牌价转负（-0.13%）；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.80%、+1.53%、-2.10%、-0.61%。 挂牌量方面，一线除深圳外持续回落，深圳再度回升。全国挂牌量周环比转正（+0.24%）；北京周环比-0.19%，降幅走阔 0.02pct，近十三周呈下行趋势，年初至今累计下降 9.63%；上海周环比-0.28%，降幅收窄 0.43pct，近十三周呈下行趋势，年初至今累计下降 10.05%；广州周环比-0.06%，降幅收窄 0.08pct，已连续十四周下降，年初至今累计下降 4.77%；深圳挂牌量周环比转正（+0.45%），年初至今累计增加 2.43%，涨幅较往年同期大幅回落 26.05pct。 实时成交方面，广州两连涨后有所回落、深圳三连降。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 6 月 13 日，广州实时成交周环比转负（-10.1%），此前连续两周上涨；深圳周环比-12.2%，降幅走阔 10.0pct，已连续三周回落；截至 6 月 12 日，北京周环比-1.9%。网签方面，北京周环比转正（+3.3%）；上海周环比转正（+30.2%），此前连续三周回落；深圳周环比-3.4%，降幅收窄 4.2pct，已连续四周回落。 2.新房： 新房成交方面，一线城市延续回落趋势。北京新房成交二连降，周环比-14%，降幅收窄24pct；上海连续三周下行，周环比-16%，降幅走阔 14pct；广州连续四周下行，周环比-9%，降幅收窄 15pct；深圳二连降，周环比-14%，降幅走阔 8pct。北上广深年初至今累计成交同比+0%、+31%、+14%、-26%。 择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市 K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 06 月 15 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 2026-06-01 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初显，上海 4 月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 2026-05-06 “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 2026-03-23 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 2026-03-16 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 2026-03-12 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 2026-03-05 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 2026-03-04 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 2026-02-25 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：内房股指数跑赢恒指 ...................