房地产行业2026年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年06月15日优于大市房地产行业 2026 年中期投资策略关注数据边际转好带来的估值修复空间核心观点行业研究·行业投资策略房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2026 年 1-4 月房地产数据点评-销售量价持续改善，建议继续增配地产股》 ——2026-05-20《近期地产数据观察-淡季不淡延续，建议继续增配地产股》 ——2026-05-13《统计局 2026 年 1-3 月房地产数据点评-销售量价边际改善，地产股配置价值提升》 ——2026-04-17《房地产行业专题-租金收益率的陷阱》 ——2026-03-18《统计局 2026 年 1-2 月房地产数据点评-开年地产销售投资同比下跌，但跌幅相对去年 Q4 边际收窄》 ——2026-03-18上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正。2026 年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征较过去几年出现积极变化。成交端，“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期；价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现；结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端，在经历长周期调整后，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段。虽然投资、新开工等指标仍承压，但需求侧改善、价格端企稳及租金边际修复共同表明，行业最悲观阶段或已过去。下半年需重点关注成交持续性、房价企稳范围扩散以及租金回升能否形成正向循环。下半年展望：核心数据将筑底回升。当前总库存持续下降，但仍有约 7 亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026 年新房市场热度低位企稳，销售额为 7.7 万亿元（-8.3%），销售面积为 8.3 亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为 4.7 亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为 7.5 万亿元（-9%）。投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间。在未来高频数据不出二次探底的假设下，我们预计地产股后续演绎的三个阶段：1）第一阶段“没那么差”：当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，且数据的连续改善并未体现于股价，若数据能够持续向好，少量的空转多就能带来较大提振；2）第二阶段“底部确认”：房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低；3）第三阶段“房价向上”：定价仍以 PB 为主，但部分房企会逐渐参考 PE。我们建议建议继续增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的，个股端推荐中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳 W 等。风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2025E2026E2025E2026E001979.SZ 招商蛇口优于大市8.167360.470.5217.515.70081.HK中国海外宏洋集团优于大市2.69830.120.1723.215.43900.HK绿城中国优于大市8.401850.500.6916.912.11109.HK华润置地优于大市37.282,3113.623.7710.39.90817.HK中国金茂优于大市1.601880.080.1018.916.00123.HK越秀地产优于大市4.451560.290.3215.613.82423.HK贝壳-W优于大市43.901,3211.061.4841.229.7资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正 .................................... 6成交量：降幅改善，小阳春后淡季不淡 .................................................... 6成交价：二阶导转正，量价关系更为均衡 ................................................. 11租金：部分城市租金企稳回升，持续性仍需观察 ...........................................15其他重点指标：开发投资仍然承压 .......................................................20下半年展望：核心数据将筑底回升 ............................................... 24库存：总库存持续下降，土地库存占比超六成 ............................................. 24销售：跌幅小幅收窄 ...................................................................25新开工：看好新开工表现 ...............................................................26竣工：不存在改善的基础 ...............................................................27投资：跌幅小幅收窄 ...................................................................28投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间 ................................. 29风险提示 ..................................................................... 31请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比增速 ............................................................ 7图2： 商品房销售额单月同比增速 ............................................................ 7图3： 商品房