房地产行业周度观点更新：如何看待合意租售比？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 如何看待合意租售比？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]边际角度，租售比、租金预期涨幅，以及由此引致的估值变动共同决定持有收益，利率、税费和折旧共同决定持有成本，只要租金涨幅不发生超预期变动，均衡条件下，合意租售比可以理解为持有成本和租金预期涨幅之差，所以租金涨幅而非利率本身最为关键，如果租金能够止跌，利率就是合意租售比的锚，只是需要提供额外补偿。低线城市增长潜力更低，且综合折旧率更高，合意租售比也相对更高；老旧住房需要更高的潜在更新对价，合意租售比也相对更高。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待合意租售比？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-2.54%，相对沪深 300 的超额收益为-1.71%，行业排名相对靠后（21/32）；年初至今长江房地产指数-11.23%，相对沪深 300 的超额收益为-14.41%，行业排名相对靠后（21/32）。本周房地产板块表现较差，开发及收租类以下跌为主，物管类有涨有跌。 政策：广州发布公积金贷款政策，苏州以旧换新联盟成立，西安优化商贷还款提公积金频次。 地方：广州发布公积金个人住房贷款实施办法，新增建造、翻建、大修贷款，明确申请条件和贷款额度；放宽外国人申请条件；提高可贷额度计算系数，账户余额倍数从 8 倍提高到 10 倍；优化贷款期限，最长可计算到退休后 5 年，且不超过 68 岁，贷款年限不超过住房剩余的土地使用年限。苏州住房以旧换新联盟正式成立，苏州城投集团以旧换新落地实施方案正式发布，其不限区域，产权清晰、安全合规的存量住宅均可参与；不限套数，一套或多套旧房，可置换一套或多套新房；不限比例，旧房评估价 100%，全额抵扣新房房款，差额可一次性支付、也可按揭贷款。西安优化偿还购买自住住房商业贷款提取公积金频次等。 销售：本周样本城市新房二手备案及二手实时成交同比均边际回落。 本周新房二手备案及二手实时成交同比边际回落。房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-7.5%，较上周-3.1pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+17.9%，较上周-4.5pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-16.8%，17 城二手房成交面积累计同比+3.6%。6 月截至 12日，37 城新房成交面积当月同比+4.4%，17 城二手成交面积当月同比+28.8%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+27.2%。根据冰山数据，本周 20 城二手实时成交套数同比边际回落。 当周热点：如何看待合意租售比？ 城市、区位、品质和房龄，是住房定价最重要的微观因子，核心区域的好房子，应该是广谱定价的锚。核心区域的好房子如何定价？资产视角下，房价是房租资本化的结果，直观上，房租预期增速和利率决定的贴现率共同定义合意租售比；房租预期增速在长期取决于通胀，利率也反映通胀，但利率和通胀的变化并不完全同步，且幅度也有差异，这是导致合意租售比变动的核心原因；在通胀逐步升温、但利率尚未完全跟上，即实际利率下行阶段，房价最为受益。边际角度，租售比、租金预期涨幅，以及由此引致的估值变动共同决定持有收益，利率、税费和折旧共同决定持有成本，只要租金涨幅不发生超预期变动，均衡条件下，合意租售比可以理解为持有成本和租金预期涨幅之差，所以租金涨幅而非利率本身最为关键，如果租金能够止跌，利率就是合意租售比的锚，只是需要提供额外补偿。低线城市增长潜力更低，且综合折旧率更高，合意租售比也相对更高；老旧住房需要更高的潜在更新对价，合意租售比也相对更高。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《不动产的均衡价值和边际价格——房地产行业周度观点更新》2026-06-07 •《近期高溢价地块频现有何信号意义？》2026-06-01 •《两种视角下的股价潜在弹性——房地产行业周度观点更新》2026-05-31 -10%3%17%30%2025/62025/102026/22026/6房地产沪深3002026-06-15%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 6 月 12 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-2.54%超额收益(相对沪深300)-1.71%周度涨跌幅长江行业排名21/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-11.23%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-14.41%累计收益排名21/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来342-2.32%-6.62%-7.18%930.35%0.64%-6.96%224-1.91%-0.95%-5.16%601155.SH新城控股2680.76%-9.60%-14.98%2602.HK万物云21310.41%19.32%18.07%2191.HK顺丰房托190.38%2.35%-2.01%002244.SZ滨江集团291-2.50%-9.83%-6.87%6049.HK保利物业1477.58%9.44%1.62%0823.HK领展房产基金835-0.57%-5.94%9.33%000002.SZ万科A377-2.77%-10.99% -32.04%2669.HK中海物业1136.74%5.88%-12.39%1503.HK招商局商业房托11-1.82%-1.82%-9.74%600048.SH保利发展624-2.80%-9.71%-14.59%6098.HK碧桂园服务1574.27%4.81%1.16%0405.HK越秀房产信托基金32-2.82%-1.43%-19.77