房地产行业2026年5月月报：5月二手房成交环比由正转负，成交动能走弱；土拍溢价率同环比均提升

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 6 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 5 月月报 5月二手房成交环比由正转负，成交动能走弱；土拍溢价率同环比均提升 核心观点 【新房成交】  5 月新房成交面积环比正增长，同比增速由正转负。5 月 47 城新房成交面积环比+9.2%，同比-0.5%，同比增速由正转负，同比增速较 4 月下降 3.3pct。1-5 月累计同比-8.3%。  从各能级城市来看，5 月一线城市新房成交同比增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：5 月新房成交面积环比+4.0%，同比+16.5%，同比增幅较 4 月收窄 11.2pct。其中上海、广州、深圳同环比均增长，上海环比+2%、同比+17%，广州环比+23%、同比+7%，深圳环比+55%、同比+50%；而北京虽同比增长 15%，但环比出现了 27%的下滑。1-5 月一线城市累计同比-0.9%，其中北京、上海、广州同比上升 1%、4%、3%，深圳同比-28%。2）二线城市：5 月新房成交面积环比+3.4%，同比-4.3%，同比降幅较 4 月扩大 3.6pct。其中武汉、苏州、福州、大连同环比均正增长；济南、南宁环比正增长、但同比负增长；青岛、宁波环比负增长、同比正增长；杭州、成都同环比均出现了下滑，杭州环比-11%、同比-12%，成都环比-7%、同比-16%。1-5 月二线城市累计同比-13.4%。3）三四线城市：5 月新房成交面积环比+18.3%，同比-4.2%，同比降幅较 4 月收窄 0.3pct。其中佛山、莆田、芜湖、吉安、肇庆、梧州、清远、茂名同环比均正增长。1-5 月三四线城市累计同比-6.5%。 【二手房成交】  5 月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大。5 月 23 城二手房成交面积环比-11.3%，同比+12.5%，同比涨幅较 4 月扩大 4.1pct。1-5 月 23 城二手房成交面积同比+1.8%。  从各城市能级来看，5 月各能级城市二手房成交环比均出现了负增长，同比涨幅均有所扩大。5 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%，同比增速分别为 14.8%、8.3%、20.2%，同比增幅较 4 月分别扩大 2.3、2.3、12.0pct。一线城市中，北京同比+3%、环比-14%，深圳同比+15%、环比+0.2%，上海同比+23%、环比-6%；二线城市均环比下降、除南宁外同比均上升。其中杭州同比+4%、环比-16%，成都同比+11%、环比-12%。1-5 月一、二、三四线城市累计同比增速分别为 3.2%、-2.3%、11.0%。其中北京 1-5 月累计同比+0.2%，上海累计同比+8%，深圳累计同比-6%，杭州累计同比-15%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。5 月末 13 城新房库存面积环比-5.6%，同比-4.5%；去化周期 18.9 个月，环比-1.5 个月，同比+2.1 个月。具体来看，5 月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  受核心城市优质地块带动，5 月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升。5 月全国成交土地规划建面环比+12.6%，同比-23.8%；楼面均价 1061 元/平，环比-3.9%，同比-8.9%，溢价率 6.9%，环比+0.6pct，同比+3.5pct。其中全国住宅类用地楼面价4666 元/平，环比+15.6%，同比-11.2%；全国住宅类用地溢价率 9.6%，环比+0.8pct，同比+5.3pct。一、二、三线城市住宅类用地溢价率为 14.7%、11.7%、2.9%，一线城市环比+8.9pct，同比+12.4pct；二线城市环比-0.7pct，同比+3.7pct；三线城市环比-2.4pct，同比-0.6pct。一、二线城市住宅类用地土拍溢价率均超 10%。不过，土拍市场分化明显，根据中指院，上海、杭州平均溢价率分别为 34%、28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交。从累计来看，1-5 月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-5 月全国成交土地规划建面同比-16.7%，成交总价同比-30.2%，楼面均价 989 元/平，同比-16.3%，平均溢价率 5.2%，同比-3.0pct。 【房企】  销售：百强房企 5 月销售同比降幅持续收窄。百强房企 5 月全口径销售额同比-1.1%（前值：-11.6%）；1-5 月累计同比-17.1%（前值：-20.7%）。TOP20 房企中，5 月销售额同比为正的有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%）。1-5 月销售额同比为正的有：中旅投资（+177%）、中建东孚（+87%）、中建壹品（+34%）、中海（+14%）、招蛇（+13%）、金茂（+11%）、华润（+8%）。  拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长。百强房企 5 月全口径拿地金额同比+6.4%，拿地强度 13%，环比+3pct，同比+1pct；拿地建面同比-3.5%；楼面均价 1.6 万元/平，同比+10.2%。具体来看，5 月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额 95 亿元，拿地强度 41%）、保利发展（80 亿元，29%）、滨江（63 亿元，68%）、绿城（45 亿元，36%）。1-5 月百强房企全口径拿地金额同比-43.9%，拿地建面同比-24.8%，楼面均价 8233 元/平，同比-25.4%，拿地强度