REITs2026年中期投资策略报告：商业不动产REITs元年，把握下半年供需格局改善机遇

1 证券研究报告·REITs 深度·2026 年中期投资策略报告 REITs2026 年中期投资策略报告：商业不动产REITs 元年，把握下半年供需格局改善机遇 核心观点 2026 年上半年市场先扬后抑，预计上半年压力集中释放，市场在下半年将逐步企稳。一级市场方面，商业不动产 REITs 元年启动，成为市场扩容最大变量，项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。二级市场板块分化格局显著加剧，产权类资产受供给冲击压力更大，当前估值处于历史低位。展望 2026 年全年，市场节奏或将由此前的上半年配置下半年止盈，转向上半年观望下半年配置，看好下半年 REITs 市场供给侧压力逐步释放，增量资金政策落地，迎来企稳复苏。一级市场方面，打新及战配策略聚焦估值及询价区间合理标的，二级市场推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。 摘要 C-REITs2026 年上半年二级市场先扬后抑，市场受到供给冲击与资金观望短期影响，一级市场首发与扩募双轮推进，商业不动产REITs 集中申报开启公募 REITs2.0 时代。二级市场方面，1 月受益于基本面修复与流动性宽松，指数上行，2 月以来受商业不动产加速入市、资金观望、解禁压力及个券基本面因素等，整体波动加剧。一级市场方面，截至目前已有 20 单商业不动产项目申报，拟募资规模超 700 亿元；基础设施 REITs 常态化发行，累计上市 82只，总市值超 2200 亿元；扩募进入常态化阶段，预计 2026-2028年平均每年行业扩募参与空间达 263-350 亿元。 商业不动产 REITs 元年，项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。商业不动产 REITs 资产质地分化，对资产定价能力要求进一步提升。1）写字楼关注供需结构更优、有望率先触底的核心城市，如北京、深圳部分区域；2）酒店优先选择产品定位高端、运管方运营能力强的项目；3）奥特莱斯优先布局头部运营商的成熟项目，关注消费潜力区域；4）购物中心重点布局兼具稀缺性的重奢资产与具有高成长性和高壁垒的下沉市场龙头。 展望下半年，供给侧压力逐步释放，增量资金政策落地，把握下半年供需格局改善之机。供需端，预计下半年商业不动产冲击减弱；利率端，预计下半年 10Y 国债利率围绕 1.65-1.85%区间震荡；基本面端，板块分化格局延续，Q1 抗周期板块持续展现成长性，部分顺周期板块承压。政策端，潜在增量资金政策仍有质押式回购、社保及养老机构资金、险资扩围商业不动产、沪深港通等。 投资建议：下半年 REITs 市场有望迎来企稳复苏，一级市场精选估值合理标的，二级市场把握供需格局边际改善机遇。一级市场打新及战配策略聚焦估值及询价区间合理标的，对长锁定期战配保持谨慎。二级市场聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道；二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目；三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。 维持 强于大市 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2026 年 06 月 14 日 市场表现 相关研究报告 26.06.03 【中信建投 REITs】: “非标”的机构间 REITs 如何进行可比定价？——不动产资产证券化系列（六） 26.03.31 【中信建投 REITs】:购物中心供需格局重塑，看好重奢赛道与下沉龙头——不动产资产证券化系列（五） 26.03.19 【中信建投 REITs】:奥特莱斯行业经营韧性凸显，看好头部运营商及其 REITs——不动产资产证券化系列（四） 26.01.25 【中信建投 REITs】:酒店行业经营规模超过前高，REITs 模式差异或将显著影响估值水平——不动产资产证券化系列（三） 26.01.20 【中信建投 REITs】:寻底写字楼资产周期，关注核心城市复苏契机——不动产资产证券化系列（二） 25.11.10 【中信建投 REITs】:REITs2026 年投资策略报告：关注供需格局及政策红利，把握抗周期、提景气、强扩募三条主线 25.11.03 【中信建投 REITs】:独具优势的持有型不动产 ABS，构筑多层次 REITs市场的关键一环——不动产资产证券化系列（一） 25.06.21 【中信建投 REITs】:REITs2025 年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产 -5%15%35%55%2025/4/122025/5/122025/6/122025/7/122025/8/122025/9/122025/10/122025/11/122025/12/122026/1/122026/2/122026/3/122026/4/122026/5/122026/6/12中证REITs全收益沪深300REITs 2 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 行业深度报告 REITs 目录 一、二级市场行情回顾：2026 年上半年 REITs 市场先扬后抑，产权板块已处于历史低位........................ 5 1.1 2026 年上半年 REITs 市场受基本面与资金面多重影响，波动加剧 .............................................. 5 1.2 板块表现明显分化，年内顺周期板块承压，抗周期板块表现较好 .............................................. 6 二、一级市场回顾：商业不动产 REITs 开启公募 REITs2.0 时代 .............................................................10 2.1 商业不动产 REITs：上半年集中申报，成为公募 REITs 扩容的最大变量....................................10 2.2 基础设施 REITs：首发维持常态化推进，成熟资产仍是发行主线 .............................................. 11 2.3 扩募：存量项目增多推动扩募常态化，投资机会有望大幅增加 .................................................13 （1）2025 年下半年三单项目扩募上市，2026 年上半年再添三单.............................................13 （2）项目扩容推动扩募常态化，预计 2026-2028 年年均行业扩募参与空间为 263-350 亿元 .....15 2.4 打新: 2026 年新发项目询价区间收窄，上市后 5 日涨幅回正 .....................................................15 （1）年内询价区间收窄，关注后续商业不动产 REITs 市场化询价变化...........