房地产开发行业C-REITs周报：首批商业REITs即将上市，招蛇商业REIT正式申报

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 C-REITs 周报—首批商业 REITs 即将上市，招蛇商业 REIT 正式申报 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 1.89%。截至 6.12，本周（6.5-6.12，下同）中证 REITs（收盘）指数下跌 1.99%，收于 739.1 点；中证 REITs 全收益指数下跌 1.89%，收于 983.8 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌 0.82%/下跌 0.98%/下跌 0.29%/下跌 2.18%/下跌 0.63%/下跌 1.41%。 本年中证 REITs 全收益指数跌幅为 2.58%。截至 6.12，本年中证 REITs（（收盘）指数跌幅为 5.08%，中证 REITs 全收益指数跌幅为 2.58%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨 3.18%/下跌 3.56%/上涨 1.09%/下跌 11.13%/上涨 6.31%/下跌 5.60%。 C-REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体呈现回调行情。截至 6.12，已上市 REITs 总市值约2178.6 亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周已上市 REITs 中 6 只上涨、76只下跌，周均涨幅为-2.11%；其中招商基金公路高速公路 REIT、工银蒙能清洁能源 REIT 涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、交通基础设施板块 REITs 跌幅较小，产业园区、仓储物流板块 REITs 回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅为-2.8%/-3.15%/-1.78%/-1.11%/-1.44%/-1.04%/-1.94%/-1.39%/-2.79%。 首批四只商业不动产 REITs 将于 2026 年 6 月 18 日在上海证券交易所正式上市交易，四只产品合计募资规模超过 200 亿元。此外，6 月 11 日，招商资管招商蛇口商业不动产 REIT 正式申报至深交所，底层资产为位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目和位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 125 万股，日均换手率 0.4%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态 环 保 / 消 费 基 础 设 施 / 水 利 设 施 / 数 据 中 心 REITs 板 块 换 手 率 分 别 为0.4%/0.3%/0.5%/0.3%/0.6%/0.4%/0.4%/0.6%/0.9%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（（部收收益率）持续分化，其中位列前三的 REITs 分别是浙商沪杭甬 REIT（（12.3%）、平安广州广河 REIT（（11.6%）、易方达广开产园REIT（11.5%）。P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是华夏首创奥特莱斯 REIT（1.7）、嘉实物美消费 REIT（1.6）、华夏安博仓储 REIT（1.6）。 投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前 REITs 市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W22：本周新房成交同比-20.8%，5 月土拍规模下滑 》 2026-06-06 2、《房地产开发：2026W21：本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发 》 2026-05-31 3、《房地产开发：C-REITs 周报—北投高速 REIT 上市首日偏弱，周五中证 REITs 全收益指数翻红》 2026-05-30 -10%-2%6%14%22%30%2025-062025-102026-022026-06房地产开发沪深3002026 06 13年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 部容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 .......................................................