地产及物管行业周报：多部门表态积极推进城市更新，一二手房成交持续同比增长

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 06 月 13 日 多部门表态积极推进城市更新，一二手房成交持续同比增长 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/6/6-2026/6/12） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比降、同比升，新房库存持续下降。上周(6.6-6.12)34 个重点城市新房合计成交 226.3 万平米，环比-13.1%，其中，一二线环比-13.1%，三四线环比-13.6%。6 月(6.1-6.12)34 城一手房成交同比+16.9%，较 5 月+22.5pct。其中，一二线同比+19.9%，三四线同比-18.9%，分别较 5 月+21.6pct 和+25pct。上周 13 城二手房合计成交 120.2 万平米，环比-3.2%；6 月累计成交同比+29.2%，较 5 月+16.1pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 88 万平米，合计成交 94 万平米，对应成交推盘比为 1.07 倍，较前一周基本持平。最近三个月（26 年 3 月-26 年 5月）分别为 2.18 倍、1.04 倍和 1.5 倍。截至上周末（2026/6/12）15 城合计住宅可售面积为 8384.3 万平米，环比-0.07%。3 个月移动平均去化月数为 17.4 个月，环比-0.11个月。 ⚫ 主要政策新闻：多部门表态积极推进城市更新，建发国际竞得深圳前海地王。宏观层面，根据《城市更新“十五五”规划》要求，住建部将系统推进“好房子”等“四好”建设，继续建设改造城市地下管网；国家发改委将统筹推进城市更新“硬投资”与“软建设”，优先支持民生保障工程；财政部将保持较大力度支持城市更新，已连续 3 年支持50 个重点城市实施城市更新行动；央行公布，2026 年前 5 个月住户贷款减少 6314 亿元，其中，短期贷款前 5 月减少 6942 亿元（5 月单月减少 840 亿元），中长期贷款前 5月增加 628 亿元（5 月单月减少 571 亿元）；公积金政策方面，广州住房公积金个人住房贷款新规于 6 月 9 日起正式实施，有效期 5 年；西安将优化偿还商业住房贷款提取频次，新增逐月提取方式；土地市场方面，绿城以 7.4 亿摘得成都东郊记忆 28.9 亩宅地，溢价率 12.8%；建发以 35.3 亿夺深圳前海桂湾宅地，溢价率 114.3%；REITs 方面，上海浦开集团完成发行全国首单绿色保租房类 REITs，总规模 36.5 亿元。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 5 月经营数据。经营数据方面，多家房企公布 5 月销售数据及同比：越秀地产 113 亿元（+18%）；保利置业 43 亿元（+10.3%）；旭辉控股集团8.6 亿元（-48.8%）；龙湖集团 33.2 亿元（-48.7%）；中国金茂 104.9 亿元（-15.7%）；招商蛇口 209.2 亿元（+20.9%）；新城控股 13.9 亿元（-29.4%）；保利发展 276.1 亿元（-3.2%）。融资担保方面，招商蛇口获批发行总额不超过 129.3 亿元公司债券。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市，物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 2.18%，沪深 300 指数下跌 0.82%，相对收益为-1.36%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5位的房地产个股分别为：阳光股份、冠城新材、天府文旅、先导基电、亚太实业，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为京投发展、京能置业、绿发电力、苏宁环球、首开股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 0.17%，沪深 300 指数下跌0.82%，相对收益为 1%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为83.5/51.7 倍；物管 26/27PE 均值分别 15.6/14 倍。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并且我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 13%，一二线环比下降13%、三四线环比下降 14% 上周(6.6-6.12)34 个重点城市新房合计成交 226.3 万平米，环比下降 13.1%，较 25 年周均成交