5月房地产行业市场更新：沪深房价房租回升，置换呈现改善迹象

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 沪深房价房租回升,置换呈现改善迹象——5 月房地产市场更新 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.70 买入 新城控股 601155 CH 19.63 买入 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 招商积余 001914 CH 14.25 买入 华润万象生活 1209 HK 63.57 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 绿城服务 2869 HK 6.35 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 建发国际集团 1908 HK 19.31 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 6 月 11 日│中国内地 行业月报 5 月样本城市新房和二手房成交同比延续韧性，京沪深相对更优。样本城市二手房价格月环比跌幅季节性扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平，同时沪深置换链条有一定传导迹象。京沪挂牌量仍在持续收缩。京沪深住宅租金连涨 3 个月，强于 24/25 年季节性表现，其中 5 月沪深房价和房租持续改善。总体而言，市场量价表现具有韧性，核心城市表现更优。我们维持全年房价“二阶导转正”的预判，建议增配地产板块。 成交：5 月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优 新房方面，受“严控增量”政策导向和房地产市场调整影响，1-5 月 60 城新房供应套数同比-30%。供应端限制下，1-5 月 74 城新房成交套数同比-14%，但各线城市成交同比降幅均小于供应同比降幅，说明需求端实际上有所修复。尤其进入 Q2，随着高质量项目推出，新房成交同比明显改观：城市能级越高、成交表现越好，京沪深连续两个月实现同比正增长；5 月重点城市新房去化率修复至 42%，回到 24 年以来的较高位置。但从结构上看，高端产品面临一定去化压力。二手房方面，4-5 月活跃的成交表现已推动样本城市年初至今累计成交同比回正，表现继续优于新房。5 月京沪深二手房成交均实现同比正增长，尤其上海 3-5 月二手房成交规模持续处在 23 年以来的较高位置、4-5 月同比增速均超过 20%。 房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象 5 月下半月以来 84 城二手房价格跌幅受季节性影响有所扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平（-0.5% vs -0.8%/-1.1%/-1.0%），一线城市更具韧性(-0.2%)。核心城市分总价段来看，上海二手房价格回暖有从低总价段向中高总价段传导的迹象，深圳则有从豪宅段向中高总价段传导的迹象，但北京未能延续哑铃型复苏格局。 挂牌量：京沪挂牌量仍在持续收缩 春节后 49 城二手房挂牌量出现季节性回升，但截至 6 月 5 日仍较 25 年末收缩 0.7%。一线城市挂牌量改善更为显著，春节后先是经历短暂的季节性回升，之后再度转为持续下降，截至 6 月 5 日已较 25 年末收缩 6.0%。其中，北京、上海、深圳、广州分别较 25 年末-9.4%/-9.7%/+1.8%/-4.7%。城市之间的分化较大，49 个样本城市中，有 23 个挂牌量较 25 年末上升。 租金：京沪深连涨 3 个月，强于 24/25 年季节性表现 5 月 50 城住宅租金延续小幅下跌（-0.1%），但 3-5 月京沪深租金环比连续上涨，季节性表现优于 24/25 年，或说明刚需支撑下，核心城市租金调整已逐步进入后半程。往前看，6 月进入高校毕业生就业季，租赁市场或将再次进入旺季，或推动产业资源丰富的核心城市住宅租金延续结构性企稳；中长期来看，住宅租金的持续复苏取决于经济增长、CPI 等宏观变量。值得注意的是，5 月上海、深圳是唯二房价和房租都持续改善的城市。 投资结论 建议关注：1、历史负担较轻或者现金流更为健康，在深度布局新兴产业的城市储备丰富的房企：华润置地、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：地产政策波动，地产量价复苏不及预期，部分房企经营风险。 (19)(7)61830Jun-25Oct-25Feb-26Jun-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 成交：5 月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优 .................................................................................... 3 新房：供应收缩，一线城市成交逐月改善 ............................................................................................................. 3 二手房：成交优于新房，上海表现亮眼 ................................................................................................................ 6 房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象 ................................................................................ 9 一线城市房价表现更具韧性................................................................................................................................... 9 上海和深圳置换链条有一定传导迹象 .....................................................