房地产行业2026年中期策略：磨底迹象初现，新周期值得期待

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 分析师：胡孝宇 磨底迹象初现，新周期值得期待 —— 房地产行业 2026 年中期策略 行业深度报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 1 磨底迹象初现，新周期值得期待 —— 房地产行业 2026 年中期策略 2026 年 06 月 10 日 核心观点 ⚫ 2026 年 H1 回顾：行业销售投资承压。2026 年前 4 月全国商品房销售面积为 2.53 亿方，同比下降 14.60%。截至 2026 年 4 月末，全国商品房待售面积为 7.78 亿方，待售规模整体呈现下降趋势，对应的去化周期约 30.43 个月。房地产开发投资额累计值为 2.40 万亿元，同比下降 13.70%。 ⚫ 2026 年全年展望：销售和投资降幅均收窄。目前房企普遍采取积极坚决的去化策略，存量库存或将主动去化。房企拿地意愿有所修复，优质产品的补货有望提高房企行业质量。我们预测 2026 年商品房销售面积为 8.22 亿方(-6.74%)；2026 年销售金额为 7.75 万亿元(-7.65%)。我们认为 2026 年房地产投资额为 7.17 万亿元(-13.45%)，新开工面积为 4.89 亿方(-16.81%)。 ⚫ 二手房与新房分化。2017 年城镇化率首次突破 60%，随后城镇化率与商品房销售面积每年同比增速均逐年收窄。房企投拓意愿较过往低，新盘推货萎缩。2024 年美国二手房成交套数占比达到 85.74%，同年上海该值为 64.52%，我国二手房成交占比有望进一步提高。上海 2026 年 2 月出台“沪七条”后，2026 年前 4 月的二手房成交 686.77 万方，为 2022 年以来新高。受到人口等因素的影响，未来新房和二手房面临的主要客群发生转变，存量房有望成为房地产的主要成交产品类型，新房和二手房市场有望逐渐分化。 ⚫ 投资建议：2026 年开年以来，因城施策积极推进，上海、深圳等高能级城市陆续放松限购和公积金贷款政策，上海整体的二手房租金回报率已显著修复。随着城镇化率、人口的变化，未来楼市的二手房与新房市场的分化或将持续。我们认为随着行业逐渐实现高质量发展，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并实现估值修复，该类房企有望实现α机会。基于此，我们看好：华润置地、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策推动和实施不及预期的风险、房价大幅波动的风险、房屋销售不及预期的风险、行业竣工不及预期的风险。 重点公司盈利预测与估值（人民币，PE 按照 2026 年 6 月 9 日收盘价计算） 股票代码 股票名称 EPS PE 投资评级 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 1109.HK 华润置地* 3.15 3.16 3.20 9.69 9.66 9.54 推荐 001979.SZ 招商蛇口 0.11 0.14 0.19 74.91 58.86 43.37 推荐 600048.SH 保利发展 0.09 0.14 0.16 57.44 36.93 32.31 推荐 002244.SZ 滨江集团 0.68 0.77 0.81 13.22 11.68 11.10 推荐 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 注：斜体核心归母净利润计算得来的 EPS，PE 为汇率按照 1HKD=0.86CNY、核心归母净利润计算 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2026 年 06 月 09 日 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究1.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产 2026 年度策略 2.【银河地产】房地产高质量发展，更高水平住有所居_十五五规划解读 3.【银河地产】上海再出新政，住房限购放松_上海“沪七条”点评 4.【银河地产】房地产行业深度_新模式下再出发_2025 年中期策略报告 -20%0%20%40%2025/6/102025/7/102025/8/102025/9/102025/10/102025/11/102025/12/102026/1/102026/2/102026/3/102026/4/102026/5/10SW房地产沪深300 行业深度报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 目录 Catalog 一、 2026 年 H1：新房销售地产投资均承压 ................................................................................................ 3 （一） 二级市场回顾：上半年板块波动 ......................................................................................................... 3 （二） 政策回顾：头部城市因城施策快速推进 ............................................................................................... 4 （三） 基本面回顾：库存去化周期拉长 ......................................................................................................... 6 二、 2026 年展望：销售和投资降幅收窄 ................................................................................................... 12 （一） 周期展望：房企积极去库 ................................................................................................................ 12 （二） 销售展望：销售面积同比下降 6.74% .............................................................................................