房地产行业第23周周报：新房成交环比由正转负，二手房成交环比降幅扩大；成都发布落户新政

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 6 月 9 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 23 周周报（2026年 5 月 30 日-2026 年 6 月 5 日） 新房成交环比由正转负，二手房成交环比降幅扩大；成都发布落户新政 新房成交面积环比由正转负、同比由负转正，二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期环比上涨，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负、同比由负转正。第 23 周 47 城新房成交面积 288.7 万平，环比下降 8.9%，同比上升 23.1%，同比增速较上周上升 34.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-9.3%、7.3%、-22.7%，同比增速分别为 55.9%、23.4%、8.4%，一线城市同比涨幅扩大了 53.2 个百分点，二、三四线城市同比增速分别提升了 43.3、17.0个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大。第 23 周 23 城二手房成交面积为 254.8 万平，环比下降 7.9%，同比上升 41.0%，同比涨幅较上周扩大了 27.4 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.2%、-3.7%、-2.9%，同比增速分别为 41.1%、36.0%、52.4%，同比增幅分别扩大了 32.1、23.2、26.7 个百分点。  新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期环比上涨，同比下降。截至第 23 周末，13城新房库存面积 7424.0 万平方米，环比增速为 11.8%，同比增速为-4.3%；去化周期 16.2 个月，环比上升 1.3 个月，同比下降 1.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.2、15.1、55.1 个月，一线城市环比下降 0.3 个月，二、三四线城市环比分别上升 3.5、8.2 个月；一、三四线城市同比分别下降 3.1、1.5 个月，二线城市同比上升 1.3 个月。  土地市场成交量同环比均量跌价涨；溢价率同环比均上涨。第 22 周百城全类型成交土地规划建面为 1144.6 万平方米，环比下降 12.4%，同比下降 39.6%；成交土地总价为 395.6 亿元，环比上升 80.9%，同比上升 4.6%；成交土地楼面均价为 3456 元/平，环比上升 106.6%，同比上升 73.3%；土地溢价率为 5.1%，环比上升 3.8 个百分点，同比上升 3.1 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。第 23 周房地产行业国内债券总发行量为 233.4 亿元，环比上涨 130.1%，同比上涨 215.2%。总偿还量为 106.2 亿元，环比下降 16.9%，同比上涨26.7%；净融资额为 127.1 亿元。  板块相对收益有所下降。第 23 周房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降 2.0pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-2.0%，较上周上升 0.5pct。房地产板块 PE 为 11.39X，较上周上升 0.56X。 政策  6 月 2 日，广州市南沙区发布“南十条”新政，涵盖以旧换新补贴、探索购买商办物业可入学、推行现房销售等多项举措，旨在激活住房消费与优化市场结构。其中“以旧换新”新政明确，居民广州全域旧房可参与收购，置换房源限定南沙新房，旧房收购价款直接抵扣新房房款；按照新房成交总价 1%发放区级专项补贴，单套上限 2 万元，补贴总额度 3000 万元。区级补贴可与广州市卖旧买新补贴、南沙人才生活补贴叠加，符合条件青年人才最高合计补贴17 万元。  6 月 1 日，成都发布落户新政，取消积分落户，“居住证+3 年养老社保”即可落户。新政规定，持有指定区域（四川天府新区直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区）有效期内居住证且连续缴纳城镇职工基本养老保险满 3 年的人员，可申请落户。 投资建议  从近期高频数据来看，尽管因低基数原因同比数据仍然较好，但一二手房成交环比增速均走弱，从 3 月的集中需求释放至今，动能已经逐渐开始减弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。深圳、上海的最新批次土拍也有地块拍出了超高溢价率的地块，但细究其背后，有些地块是降低了起拍价，造成了高溢价率的现象；有些地块是较为稀缺，造成了各家房企争抢的状况。而多数普通地块仍然是底价或低溢价成交。并且最终所有地块还是要转化成后续的市场成交、房企的利润才有效。普通地块、普通房源的修复，也就是市场真正的修复目前还在筑底过程中。  从投资角度来说，我们认为，2026 年地产板块存在投资机会，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；今年政府工作报告提及的两大政策方向、以及公积金制度的改革有望进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25 年计提减值相对较多，26 年可能筑底，因此 27 年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。  现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司