房地产行业：城市更新“十五五”规划的三问三答

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 城市更新“十五五”规划的三问三答 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.70 买入 新城控股 601155 CH 19.63 买入 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 招商积余 001914 CH 14.25 买入 华润万象生活 1209 HK 63.57 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 绿城服务 2869 HK 6.35 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 建发国际集团 1908 HK 19.31 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 6 月 08 日│中国内地 动态点评 6 月 8 日，国新办召开《城市更新“十五五”规划》吹风会，继 5 月 28 日该规划出台以来，城市更新从顶层规划逐步转向实操阶段。本次会议围绕城市更新的目标、资金来源、落地细则进一步给出清晰答案，标志着城市更新从顶层规划进入资金、项目和机制协同落地阶段。我们认为，城市更新对地产行业的影响正在从主题催化转向商业模式重塑，高能级城市、强政企协同房企、地方平台及商管物管运营商有望持续受益。 十五五城市更新的目标几何？围绕民生、发展、安全三类工程推进 会上明确，《规划》顺应城镇化从快速增长期转向稳定发展期、城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效的“两个转向”，聚焦民生工程、发展工程和安全工程。民生工程重点围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”；发展工程重点在盘活老旧街区、厂区、低效用地和闲置楼宇，为新产业、新业态、新消费创造空间；安全工程重点在危旧房、城中村、地下管网和城市生命线工程。我们认为，城市更新不是单一旧改工程，而是围绕居住品质、城市功能、产业活力和安全韧性的系统性更新。 钱从哪来？四大维度支持城市更新 会上明确了城市更新最为核心的资金问题，中央主要从四维度给予支持：1、中央预算内投资：26 年中央预算内投资城市更新专项安排 970 亿元，同比+21.3%，重点支持城镇老旧小区、城市危旧房改造等项目；2、特别国债：26 年超长期特别国债安排 1600 亿元支持城市地下管网建设改造，金额同比+18.5%；3、财政补助：中央财政自 24 年起连续三年支持 50 个重点城市先行先试，重点支持样板项目和机制建设，其中 24-26 年分别纳入 15/20/15城，单城补助上限约 8-12 亿元；4、鼓励地方政府专项债、新型政策性金融工具、信贷资金、社会资本、REITs 和资产证券化等工具共同参与，中央资金引导多元工具协同发力。 城市更新下的房企机遇几何？存量改造与长期运营能力价值凸显 城市更新带来的机会，核心在于改变房企资源获取和价值实现方式。会上为城市更新提供诸多通道：经营性项目优先使用存量用地，新增用地重点保障市政及公益项目；微更新可简化或豁免规划审批；老厂房、老旧街区可兼容科创、便民商业等多元业态；闲置楼宇、老旧厂房转型文创、养老等产业，五年过渡期内可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款。住建部同时强调“先体检、后更新”“无体检、不更新”，并推动物业服务向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。我们认为，低效用地再开发、片区综合更新将成为核心城市房企补储的重要方向，城市更新价值链也将从前端开发建设延伸至后端运营服务。 投资建议 在控增量前提下，城市更新会成为房企在核心城市补充土储的重要入口，我们认为高能级城市和强运营房企更受益，叠加全国房价跌幅持续收窄，地产板块进入布局期，建议关注：1、核心城市资源丰富、旧改经验强、政府协同和融资能力突出的央国企及地方平台型房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (20)(8)51729Jun-25Oct-25Feb-26Jun-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2025 2026E 2027E 2028E 2025 2026E 2027E 2028E 城投控股 600649 CH 买入 3.64 6.70 9,116 0.12 0.13 0.16 0.19 31.51 27.36 23.31 19.54 新城控股 601155 CH 买入 11.50 19.63 25,940 0.30 0.34 0.39 0.49 38.14 33.73 29.75 23.68 龙湖集团 960 HK 买入 7.99 12.94 56,708 0.15 0.14 0.16 0.22 47.90 48.85 42.39 31.33 招商积余 001914 CH 买入 9.37 14.25 9,873 0.62 0.95 1.02 1.09 15.08 9.84 9.23 8.63 华润万象生活 1209 HK 买入 42.00 63.57 95,865 1.73 1.95 2.20 2.49 21.12 18.75 16.60 14.67 招商蛇口 001979 CH 买入 8.24 12.02 74,292 0.11 0.15 0.19 0.25 72.57 56.73 43.79 33.59 绿城服务 2869 HK 买入 4.57 6.35 14,412 0.28 0.31 0.35 0.39 14.24 12.91 11.50 10.26 新鸿基地产 16 HK 买入 118.80 164.37 344,256 7.54 8.04 8.45 8.75 15.75 14