地产行业周报：地产板块攻守兼备，未来三月或为基本面观察窗口

1地产板块攻守兼备，未来三月或为基本面观察窗口证券研究报告2026年6月7日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：优质内房整体回调有限，兼具阿尔法与贝塔房企率先受市场认可。受4月以来板块涨幅较快及5月核心城市二手房成交环比走弱影响，5月中下旬至今申万地产板块持续调整，当前已接近4月初低点。但优质内房如华润置地、建发国际集团、中国海外发展等股价调整相对有限，反映出部分投资者对中期楼市企稳仍有一定信心，但又担忧楼市复苏证伪，因此优选具有一定阿尔法支撑的优质房企。我们认为随着底部确认及市场一致预期逐步形成，整体地产板块仍有望迎来贝塔机会，个股行情或有望扩散。 短期市场若转向防御，地产板块攻守兼备。短期在缺乏基本面进一步验证背景下，市场风格或为影响板块表现主要因素，周五创业板指数大跌3.2%，维持上周周报观点，若短期市场风格转向防御，我们认为地产板块攻守兼备，或为不错选择：1）4月板块上涨的逻辑依旧顺畅（多地提高公积金贷款额度类似变相降息，提高购房吸引力；核心城市楼市现向好迹象；房企业绩压力释放且持仓处于低位），同时短期板块回调释放前期上涨压力；2）中期维度来看，2021年至今楼市量价调整相对充分，同期股市/黄金等其他大类均大幅上涨，住房比价效应逐步显现，同时理论上越下行接近底部区间的概率越大，胜率越高。 未来三月或为基本面观察窗口，预期或在四季度发酵。当前投资者分歧仍在楼市拐点何时到来，更进一步聚焦为以上海为代表的核心城市二手房复苏能否延续。根据国家统计局数据，上海2-4月二手房价格环比持续为正，且涨幅扩大，随着天气转热二手房市场步入淡季，不排除短期成交环比有所走弱，但根据冰山指数，5月末上海二手房挂牌量为8.4万套，按3-5月平均成交去化周期不到3个月，我们认为三季度上海二手房价格大概率环比能延续企稳态势，随着四季度需求旺季到来，叠加较低库存，不排除上海二手房底部逐步确认。考虑股价表现领先于基本面，未来三个月为基本面重要观察窗口，若数据好于预期，不排除行情提前启动；若数据符合预期（上海成交环比走弱、价格企稳），中报压力释放后或为较好时机，中线投资者当前亦可逢低逐步布局。 投资建议：优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策环境监测：郑州开通预提住房公积金支付存量住房购房款业务，广州南沙印发进一步推动房地产市场高质量发展意见。3核心摘要市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。5.30-6.5重点50城新房成交1.8万套，环比降9.9%，重点20城二手房成交2万套，环比降8.6%。6月（截至5日）重点50城新房月日均成交同比降23.5%，环比降2.8%；重点20城二手房月日均成交同比升39.8%，环比升30%。2）库存环比下降，去化周期17.4个月。截至2026年6月5日，16城取证库存8503万平，环比降0.1%，去化周期17.4个月。资本市场监测：本周申万房地产板块跌3.54%，跑输沪深300（-1.54%）；本周内房股指数跌1.04%，主流港资房企多数下跌。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。4重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年6月5日股息率3.7% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店5-7个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为2016年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比83%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年6月5日，最新股息率5.8% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年6月5日仅0.4倍PB，股息率3.2%，2026年以来涨27.7% 2025年末在手货值超86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年6月5日）/2025年销售额比为14%，截至2026年6月5日PB 0.56倍，2026年涨2.1%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测5来源：郑州住房公积金管理中心网站，广州市南沙区人民政府网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年6月2日 广州南沙印发进一步推动南沙区房地产市场高质量发展实施意见，含扩容提质“以旧换新”、加大保障性住房收储、积极推行现房销售等2026年6月2日 郑州开通预提住房公积金支付存量住房购房款业务市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：5.30-6.5重点50城新房成交1.8万套，环比降9.9%，重点20城二手房成交2万套，环比降8.6%。6月（截至5日）重点50城新房月日均成交同比降23.5%，环比降2.8%；重点20城二手房月日均成交同比升39.8%，环比升30%。0.00.51.01.52.02.53.00.00.51.01.52.02.53.03.525.1.1125.4.1125.7.1125.10.1126.1.1126.4.11万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2025.62025.82025.10 2025.122026.22026.42026.6新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测7资料来源：Wind，平安