房地产开发与服务26年第23周：市场信心逐步走弱，新房楼市酝酿下一个“超预期”

01 / 39 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 投资策略周报 | 房地产 | 2026/06/07 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 23 周 市场信心逐步走弱，新房楼市酝酿下一个“超预期” [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 地方政府跟进三条政府主线。本周地方政策继续围绕释放住房需求、盘活存量资产和改善住房供给展开。南沙区推出住房“以旧换新”、保障房收储和现房销售等综合措施；内蒙古进一步放宽公积金贷款和提取条件；郑州支持预提公积金支付存量住房购房款；珠海出台“好房子”技术指引；辽宁则在区域协调发展规划征求意见稿中提出探索都市圈公积金互认互贷。 6 月开局市场维持稳定成交表现。50 城新房成交面积本周（05.29-06.04）环比+1.1%，周同比+12.3%，5 月全月同比-5.3%，但其中一线城市同比+10.4%，延续 4 月的正增长趋势，其他分线依然下滑。13个城市二手房网签同比由于去年同期为端午节，增速较高，5 月全月增长 19.1%。实时成交方面，77城中介二手成交套数周环比-1.9%，同比+33.0%，5 月同比累计+28.1%，。 新房去化率进一步提升。本周新房推盘环比-3.8%，5 月累计推盘同比-25.2%，5 月单月售批比为161%，除了所在月份为，为过去 1 年新房去化率最高的一个月，最新新房去化周期为 14.6 个月，过去两个月呈现下行趋势。二手房景气度，12 重点城市挂牌量周环比下降 0.4%，下降速度较快来访周环比-0.8%，同比上涨 10.3%，5 月累计来访同比+9.8%，5 月来访转化率为 5.7%以上。房价方面，重点 31 城二手成交房价周环比-0.9%，月环比+0.5%，年初以来累计价格上涨 1.1%。 土地市场景气度有所回升。本周 300 城宅地周出让金 315 亿，环比+27%，同比-13%。5 月土地累计出让金额为同比-7.1%，6 月前 4 日同比+12.3%，年内累计-34.5%，5 月末及 6 月初随着新房市场销售表现的改善，北京、上海、深圳、杭州等城市由于供应少，且起拍底价低，溢价率大幅提升。 行情趋势走低，板块酝酿新一轮上涨势能。上周 SW 房地产板块下跌 5.3%，跑输沪深 300 指数 2pct。在 30 个申万行业板块中，本期 SW 房地产板块表现排在 80%分位，过去 4 周平均处于 65%分位数。16 家主流 A+H 房企、其他 A 股、18 家违约 A+H 房企分别-2.3%、-2.6%、-3.4%。个股方面涨幅前三的公司是华润置地（+1.7%）、越秀地产（+0.5%）、中国海外发展（+0.1%），相对表现较好的为 5 月增速高，且 PB 低和 NAV 折价较高的企业，市场短期对于成长性的信心不强，但核心城市布局占比优势，依然可以支撑头部企业的价值企稳，海外资金倾向于头部深度价值企业，预计会成为下一轮行情的主要聚焦方向。5 月开始楼市需要经历连续 3 个月的淡季考验，6 月重点城市的销售持续性直观重要。若能提前奠定 7、8 月份年内低点的价格趋势，则有助于涨价预期增强与股价上涨。 港房表现仍然存在压力，物业受消费影响普跌。上周物业板块上涨 0.6%，跑赢同期恒生指数 1.5pct。港房下跌 4.8%，跑输市场 3.9pct，除嘉里建设小幅上涨外，港房主流开发企业均出现较大幅度回撤。 C-REITs 板块信息汇总及观点。上周 REITs 综合指数上涨 1.36%，82 单 REITs 中 65 单上涨，物流板块与产业园区板块涨幅较高。4 单商业不动产 REITs 完成资产收购，厦门安居 REIT 扩募份额。 风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 xingshen@gf.com.cn 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 xiemiao@gf.com.cn 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 liyihui@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产行业：26 年 4 月 REITs 月报:商业不动产 REITs 发行在即，行情渐止跌 2026-06-04 房地产行业:十五五城市更新计划正式发布，提振行业情绪 2026-06-01 房地产开发与服务 26 年第 21 周:上海“以旧换新”扩围，板块调整显分歧 2026-05-25 -4%3%10%16%23%30%06/2508/2510/2501/2603/2606/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 39 [Table_PageText1] 投资策略周报 | 房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 8.45 2026/03/22 买入 11.65 0.33 0.55 25.61 15.36 5.34 4.82 3.00 4.70 保利发展 600048.SH CNY 5.36 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 29.78 19.14 3.67 3.42 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 11.77 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 28.02 14.01 3.35 3.13 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 9.51 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.56 5.80 1.79 1.62 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.73 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.60 2.73 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 9.60 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 8.57 7.74 3.54 3.36 10.50 1