房地产行业周度观点更新：不动产的均衡价值和边际价格

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 不动产的均衡价值和边际价格 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]资产视角下，不动产价值的本质是房租资本化，最敏感的定价因子是房租增速和可比利率，通常情况下，自住可以接受相对更低的租售比。在当前的房租增速和利率假设之下，大多数房产仍谈不上被“低估”，只是自住情景下，部分高性价比房产具备安全边际，可能已进入底部区间。不动产的边际价格，主要是市场交易的结果，可能有一定的“不完全理性”；供给端的存量挂牌和房价并没有简单的线性关系，“竞价”烈度可能更为重要，可观测卖一价和调涨比例等指标；需求端的带看或来访决定成交是否可持续；价格的历史分位数也有心理锚定效应。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 不动产的均衡价值和边际价格 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-3.37%，相对沪深 300 的超额收益为-1.83%，行业排名相对靠后（25/32）；年初至今长江房地产指数-8.92%，相对沪深 300 的超额收益为-12.96%，行业排名相对靠后（22/32）。本周房地产板块表现较差，开发类以下跌为主，物管及收租类有涨有跌。 政策：住建部就《住房公积金管理条例》公开征求意见，拟扩大住房公积金提取使用范围。 中央：优化中央国家机关住房公积金提取使用政策，包括 1）优化提取频次；2）扩大使用范围，重点支持首套和二套购房需求；3）加强信用管理。住建部就《住房公积金管理条例》公开征求意见，拟扩大提取使用范围，明确职工在支付房租、购买或大修自住住房、偿还贷款本息之外，还可用于装修自住住房（不超过一定额度）及支付自住住房物业费等情形。地方：南昌、淄博、珠海等地继续发布住房公积金调整优化相关政策，旨在扩大提取适用范围等。广州发布国有土地上房屋征收与补偿实施办法，新增最低建筑面积补偿规定，针对建筑面积小于 40 平的市内唯一住宅家庭，经申请可按 40 平建筑面积实行房屋产权调换，且 40 平以内不结算差价。 销售：本周样本城市新房二手备案及二手实时成交同比均边际改善，主因端午错位。 本周新房二手备案及二手实时成交同比均边际改善。房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-4.4%，较上周+9.2pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+22.3%，较上周+8.8pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-17.0%，17 城二手房成交面积累计同比+3.4%。5 月，37 城新房成交面积当月同比-9.5%，17 城二手成交面积当月同比+16.0%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+5.0%。根据冰山数据，本周 20 城二手实时成交套数同比边际改善。 当周热点：不动产的均衡价值和边际价格 资产视角下，不动产价值的本质是房租资本化，包括海外的永续产权、国内的有限使用权，以及一定年限后可能拆迁等三种模式，在估值逻辑上是接近的，只是现金流的久期和结构有差异，最敏感的定价因子都是房租增速和可比利率；具体到微观样本，可再根据房龄做进一步的成新率调整，区位和品质在房租上已有体现。资产用于出租，自住免于付租，两种视角下的定价是相通的，只是自住附带一定的学区溢价和情绪价值，大多数情况下，自住可以接受相对更低的租售比。在当前的房租增速和利率假设之下，大多数房产仍谈不上被“低估”，只是自住情景下，部分高性价比房产具备安全边际，可能已进入底部区间。不动产的边际价格，主要是市场交易的结果，可能有一定的“不完全理性”；供给端的存量挂牌或者可售库存是一方面，但库存和房价并没有简单的线性关系，供给者的“竞价”烈度可能更为重要，可观测卖一价和调涨比例等指标；需求端的带看或来访决定成交是否可持续；价格的历史分位数也有心理锚定效应。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《近期高溢价地块频现有何信号意义？》2026-06-01 •《两种视角下的股价潜在弹性——房地产行业周度观点更新》2026-05-31 •《房企拿地缩量显著，利润水平相对稳定——2026M1~4 重点房企拿地质量评估》2026-05-26 -10%3%17%30%2025/62025/102026/22026/6房地产沪深3002026-06-07%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 6 月 5 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-3.37%超额收益(相对沪深300)-1.83%周度涨跌幅长江行业排名25/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-8.92%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-12.96%累计收益排名22/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来340-4.43%-4.43%-5.30%910.25%0.25%-7.48%2330.98%0.98%-3.38%000031.SZ大悦城1141.53%1.53%-6.03%0606.HK中骏商管513.21%13.21%5.26%2191.HK顺丰房托191.96%1.96%-2.39%000069.SZ华侨城A155-0.52%-0.52%-22.18%9983.HK建业新生活512.50%12.50% -15.09%0405.HK越秀房产信托基金331.43%1.43%-17.44%600266.SH城建发展96-3.96%-3.96%-9.07%2602.HK万物云1938.07%8.07%6.93%1503.HK招商局商业房托110.00%0.00%-8.07%001979.SZ招商蛇口762-4.20%-4.20%-2.20%2869