地产及物管行业周报：贷款集中度管理放松，一二手房成交同比走高，新房库存月数持续下降

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 06 月 06 日 贷款集中度管理放松，一二手房成交同比走高，新房库存月数持续下降 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/5/30-2026/6/5） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比回落，库存新房去化月数持续下降。上周(5.30-6.5)34 个重点城市新房合计成交 260.6 万平米，环比-2.4%，其中，一二线环比-2.8%，三四线环比+7.1%。6 月(6.1-6.5)34 城一手房成交同比+47.3%，较 5 月+52.8pct。其中，一二线同比+50.4%，三四线同比+8.7%，分别较 5 月+52.1pct 和+52.6pct。上周 13 城二手房合计成交 122.8 万平米，环比-14.2%；6 月累计成交同比+78.7%，较 5 月+65.6pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 119 万平米，合计成交 129万平米，对应成交推盘比为 1.08 倍，较前一周小幅下滑。最近三个月（26 年 3 月-26 年5 月）分别为 2.18 倍、1.04 倍和 1.5 倍。截至上周末（2026/6/5）15 城合计住宅可售面积为 8390.2 万平米，环比-0.12%。3 个月移动平均去化月数为 17.5 个月，环比-1.03个月。 ⚫ 主要政策新闻：贷款集中度管理进一步放松，保利置业竞得深圳新单价地王。宏观方面，有关部门自 2025 年底起已不再要求银行专门上报房地产贷款集中度相关数据，2021 年起执行的商业银行房地产贷款“五档两线”集中度管理制度已进一步放松；中央国家机关住房资金管理中心优化公积金提取政策，重点支持首套及改善型住房消费；因城施策方面，广州发布房屋征收补偿新规，新增 40 平方米最低建筑面积补偿规定；广州南沙区推出“以旧换新”补贴、推行现房销售等十项政策；公积金新政方面，郑州正式开通住房公积金支付存量住房购房款业务；南昌新增物业费提取并上调贷款倍数；内蒙古下调组合贷最低首付比例至 15%；土地市场方面，保利置业以总价 57.7 亿元竞得深圳市南山区首宗住宅用地，溢价率 150.7%；REITs 方面，上海支持合规资管机构开展REITs 业务，助推绿色 REITs 发行上市并推进 REITs 纳入沪港通标的。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 5 月经营数据。经营数据方面，多家房企公布 5 月销售数据及同比：中海宏洋 38.1 亿元（+26.6%），中国海外发展 272.9 亿元（+14.4%），绿城中国 134.0 亿元（-28.0%）。融资担保方面，越秀地产获批 10 亿港元的三年定期贷款。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市，物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 3.54%，沪深 300 指数下跌 1.54%，相对收益为-2%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：香江控股、阳光股份、*ST 皇庭、苏宁环球、荣安地产，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为首开股份、福星股份、中交地产、新城控股、上实发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 1.18%，沪深 300 指数下跌 1.54%，相对收益为 2.71%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为78.2/50.7 倍；物管 26/27PE 均值分别 15.0/13.5 倍。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并我们认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，主要推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、中海外发展、招商蛇口、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 2%，一二线环比下降3%、三四线环比上升 7% 上周(5.30-6.5)34 个重点城市新房合计成交 260.6 万平米，环比下降 2.4%，较 25 年周均成交 241 万平米上升 8.1%，较本年周均成交 215.7 万平米上升 20.8%。 其中一二线城市合计成交 247.1 万平米，环比下降 2.8%，较 25 年周均成交 222.8 万平米上升 10.9%，较本年周均成交 201.5 万平米上升 22.6%。三四线城市合计成交 13.5 万平米，环比上升 7.1%，较 25 年周均成交 18