房地产开发行业周报2026W22：本周新房成交同比下降20.8%，5月土拍规模下滑

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W22：本周新房成交同比-20.8%，5 月土拍规模下滑 5 月土拍规模回落，优质宅地维持点状热度：根据克而瑞数据，1、供给端，5 月全国土地供应建筑面积 3697 万平方米，环比上升 12.6%、同比下降 23%。2、成交端，5 月全国经营性土地招拍挂成交建筑面积成交 2178万平方米，环比下降 5%，同比下降 27%；本月成交金额 672 亿元，环比上升 9%，同比减少 20%。3、热度方面，5 月平均溢价率为 5.8%，环比下降 1.8 个百分点，同比下降 1.3 个百分点。4、各能级城市来看，一线城市同比下降 20%，二线同比回落 39%，三四线同比回落 3%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深 300 指数 2.00 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 24 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 194.0 万平方米，环比下降6.2%，同比下降 20.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为 63.8 万方，环比-9.3%，同比-6.9%；样本二线城市为 98.8 万方，环比+0.4%，同比-9.1%；样本三线城市为 31.4 万方，环比-17.6%，同比-53.6%。从今年累计 22 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 3388.4 万方，同比-19.9%；一线城市为 1059.6 万方，同比-5.2%；二线城市为 1669.4 万方，同比-14.4%；三线城市为 659.4 万方，同比-43.4%。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 228.3 万方，环比下降8.0%，同比增长 8.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.8万方，环比-6.2%；样本二线城市为 93.8 万方，环比-9.4%；样本三线城市为 35.6 万方，环比-9.0%。今年 22 周累计成交 4556.3 万方，同比增长4.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 1967.8 万方，同比+4.2%；样本二线城市为 1898.2 万方，同比+0.1%；样本三线城市为 690.3万方，同比+18.8%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周共发行房企信用债 17 只，环比增加 8只；发行规模共计 153.15 亿元，环比增加 92.15 亿元，总偿还量 81.55 亿元，环比减少 46.71 亿元，净融资额为 71.6 亿元，环比增加 138.86 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A 股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W21：本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发 》 2026-05-31 2、《房地产开发：C-REITs 周报—北投高速 REIT 上市首日偏弱，周五中证 REITs 全收益指数翻红》 2026-05-30 3、《房地产开发：2026W20：本周新房、二手房成交量环比下滑，4 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-05-24 -10%-2%6%14%22%30%2025-062025-102026-022026-06房地产开发沪深3002026 06 06年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.5 月土拍规模回落，优质宅地维持点状热度 ............................................................................................. 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................11 5.本周政策回顾 .....