房地产行业26年4月REITs月报：商业不动产REITs发行在即，行情渐止跌

01 / 30 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 跟踪分析 | 房地产 | 2026/06/04 [Table_Title] 房地产行业：26 年 4 月 REITs 月报 商业不动产 REITs 发行在即，行情渐止跌 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 4 月 REITs 市场多为方向性政策。4 月 15 日，国务院办公厅在《关于深化投资审批制度改革的意见》中指出，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产；4 月 22日，上交所发布《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第 1 号——发售上市业务办理（2026 年 4 月修订）》，进一步规范公开募集不动产投资信托基金（REITs）发售上市业务，便利市场主体业务办理；4 月 21 日国务院在《关于推进服务业扩能提质的意见》中提出积极推动基础设施领域不动产投资信托基金常态化推荐发行。 截至 4 月末 C-REITs 上市基金总数 81 只，总规模 2245.54 亿元。环比上升 32.17 亿元，增幅 1.45%。4 月 2 单 REITs 上市，发行规模合计 56.07 亿元。月末流通盘市值达 1249.84 亿元，环比下降 0.94%。截至 4 月 30 日，交易所在审项目共 30 单（本月新申报 7 单，4 单过审）规模合计 798.47 亿元；募集阶段项目 7 单，规模 229.95 亿元。 4 月 C-REITs 综合收益跌幅收窄，日均换手率稳定。根据 Wind 数据，4 月 C-REITs 综合收益指数下跌 0.31%，跌幅环比收窄 2.26pct，全月走势先涨后跌。日均换手率 0.37%，环比上升 0.04pct。板块行情普遍改善，5 个板块下跌，3 个板块上涨。跌幅最高的为高速公路，跌幅为 1.16%，环比收窄0.20pct；其次为产业园区、新能源与物流设施，跌幅分别为 1.12%、0.44%与 0.43%；保租房基本与上月持平。涨幅最高的为水电，涨幅为 2.24%；其次为数据中心，涨幅 1.21%；消费上涨 0.22%。 个券层面。新上市 REITs 行情较好，北京昌保 REIT 涨幅 19.51%，东方隧道 REIT 涨幅 9.57%。78单存量 REITs 中 34 单上涨，44 单下跌。4 月经营情况较好的水电环保 REITs 涨幅较好，绍兴水利REIT 上涨 7.54%、鹏华深能 REIT 上涨 2.89%、首创水务 REIT 上涨 0.96%、济南供热 REIT 上涨0.89%。此外部分产业园区、新能源和保租房 REITs 涨幅表现较好，东吴苏园 REIT、新疆新能源REIT、张江光大 REIT 和嘉实电建 REIT 分别上涨 4.69%、4.14%、3.33%和 3.21%。 26 年 4 月国债收益率下滑，利差小幅扩张。截止 4 月末，C-REITs 市场分派率为 5.91%，较 3 月末上升 0.08pct，历史分位数 66.06%；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 3.69pct，较 3 月末上升 0.21pct，历史分位 59.82%。P/NAV 走势方面，数据中心外各板块均有下降，数据中心 P/NAV 为 1.55，环比+0.02pct。。 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产行业:十五五城市更新计划正式发布，提振行业情绪 2026-06-01 房地产开发与服务 26 年第 21 周:上海“以旧换新”扩围，板块调整显分歧 2026-05-25 房地产开发与服务 26 年第 20 周:基本面走强成共识，行情调整依然看好 2026-05-17 -4%3%10%16%23%30%06/2508/2510/2501/2603/2606/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 30 [Table_PageText1] 跟踪分析 | 房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.63 2026/3/22 买入 11.65 0.33 0.55 26.2 15.7 8.9 7.2 3.00% 4.70% 保利发展 600048.SH 人民币 5.38 2026/4/21 买入 8.01 0.18 0.28 29.9 19.2 7.2 3.9 1.10% 1.70% 新城控股 601155.SH 人民币 11.83 2026/4/22 买入 18.89 0.42 0.84 28.2 14.1 7.9 7.3 1.50% 2.90% 建发股份 600153.SH 人民币 9.70 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.7 5.9 6.5 6.8 5.30% 5.60% 华发股份 600325.SH 人民币 2.71 2026/5/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 24.8 25.7 -33.50% -2.50% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.71 2026/1/11 买入 13.28 1.12 1.24 8.7 7.8 5.9 5.3 10.50% 10.50% 万科企业 02202.HK 港币 2.64 2025/4/8 买入 5.96 0.05 0.09 52.8 29.3 10.1 8.4 0.30% 0.50% 中国海外发展 00688.HK 港币 16.06 2026/4/19 买入 15.29 1.11 1.22 14.5 13.2 8.9 7.8 3.10% 3.30% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.79 2026/3/27 买入 3.52 0.23 0.42 12.1 6.6 2.4 6.0 2.50% 4.40% 越秀地产 00123.HK 港币 4