《城市更新十五五规划》解读：城市更新十五五有哪些重要变化？

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 6 月 5 日 强于大市 相关研究报告 《2026 年房地产市场‚前低后高‛；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从‚场所‛到‚场景‛，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《首批商业不动产 REITs 发行在即，存量盘活规模可期——关于商业不动产 REITs 点评》（2026/02/02） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《‚旧改为主、收储为辅‛贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2025/09/24） 《为什么是 3000 亿？》（2024/5/21） 《住房‚以旧换新‛——一个被低估的方向》（2024/08/08） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 《城市更新‚十五五‛规划》解读 城市更新‚十五五‛有哪些重要变化？ 事件  2026 年 5 月 28 日，国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。 核心观点 【‚十五五‛城市更新核心 KPI 是多少？】  《城市更新‚十五五‛规划》是我国首个以‚五年规划‛形式出台的城市更新专项顶层设计。首先规划设定了两个阶段性目标。1）到 2030 年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效、安全发展基础更加牢固、人居环境明显改善、治理水平大幅提高。 2）到 2035 年，城市更新体制机制更加完善，基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。  在定量目标方面，与‚十四五‛相比，‚十五五‛定量目标更清晰精准、结构更重‚质效与可持续‛。规划提出了十大定量目标，我们将其分为住宅更新、非住更新、市政基础设施改造、数字化建设四大类。我们发现，各项改造指标出现分化：危旧房改造、老旧街区厂区改造、历史建筑修缮、地下管网更新的规模明显提升；体育场地规模略有增加；城中村改造数量虽然略有下滑，但体量仍然较大；老旧小区改造出现了一定幅度的下滑；同时新增城市公园绿地、应急避难场所、城镇房屋基础信息数字化率等改造目标。  住宅更新：与‚十四五‛目标相比，‚十五五‛设定的危旧房改造数量目标翻倍，将成为未来五年住宅更新中最重要的工作之一，直接带动了房屋体检等一系列相关工作的推进。1）危旧房改造量增加：‚十五五‛期间计划城镇危旧房改造数量为 50 万套/间，和‚十四五‛（25 万套/间）相比翻倍。根据住建部在 25 年 10 月国新办举行的“高质量完成„十四五‟规划”新闻发布会上公布的数据，‚十四五‛期间启动城市危旧房改造 17.5 万套/间（目标完成率约 70%）。2）老旧小区改造量减少：‚十五五‛期间计划新开工改造城镇老旧小区数量 11.5 万个，和‚十四五‛目标值以及实际完成值（均为 24 万个）相比有所下降。3）城中村改造量基本持平：‚十五五‛期间计划城中村改造数量为 4000 个，虽然较‚十四五‛目标值（4100 个）略有下降，但改造规模仍然很大。根据住建部，‚十四五‛期间实施城中村改造项目2387 个（目标完成率约 58%）。  非住更新：1）街区厂区改造量增加：‚十五五‛期间计划老旧街区厂区改造提升数量 1500 个（含历史文化街区），和‚十四五‛目标值（900 个）相比明显提升。根据住建部，‚十四五‛期间改造老旧街区 6500 多个、老旧厂区 700多个，超过目标数。一方面，改造提升老旧商业街区、生活街区，丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景；另一方面，推动老旧厂区功能转换，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。2）历史建筑保护量增加：‚十五五‛期间计划历史建筑修缮数量 1.5 万处，和‚十四五‛目标值及实际完成值（均为 1 万处）相比明显提升。根据住建部，截至 25 年 10 月，我国共有历史建筑 6.89 万处，据此计算，约 22%的历史建筑均计划在‚十五五‛期间进行修缮。  市政基础设施改造：1）体育场地量略微增加：‚十五五‛期间计划新建及改扩建体育场地面积 12.8 万公顷，较‚十四五‛目标值（12.7 万公顷）略有增加。2）公园绿地：‚十五五‛期间计划完善城市绿地系统，计划城市公园绿地改造提升面积 2 万公顷；新增口袋公园 1.5 万个；建设改造城市绿道 2 万公里。根据住建部，‚十四五‛期间，累计建设口袋公园 1.8 万多个，建设城市绿道约 2.5 万公里。3）地下管网改造量增加：‚十五五‛期间计划城市地下管网改造长度 36.5 万公里，和‚十四五‛（25 万公里）相比，计划改造量明显提升。规划还提出‚十五五‛期间计划建设改造燃气、排水、供水、污水、供热等地下管网 77 万公里，预计将带动 5 万亿元的投资额（投资数据来源于发改委 26 年 5月 22 日新闻发布会披露）。根据发改委披露的数据，截至 25 年末，我国已建成管网总长度近 390 万公里，规模位居世界首位。但目前地下管网还存在一些空白区，且部分老化管网亟需更新，管网智能化水平仍然较低。4）应急避难场所：‚十五五‛期间计划存量应急避难场所改造数量预计达 5 万个。  数字化建设：‚十五五‛期间计划城镇房屋基础信息数字化率计划达 95%以上。规划在‚提升城市治理能力水平‛任务中提出‚推进城市全域数字化转型，建设城市信息模型（CIM）基础平台‛；‚完善 CIM 基础数据库和标准体系，丰富拓展‘CIM+’在城市更新中的应用场景‛；‚建设国家房屋建筑和市政设施基础信息库‛。我们认为这是一项重要的新基建，有助于推动城市治理智慧化精细化，为智慧社区、数字家庭运营服务商提供机遇。 【城市更新‚十五五‛规划三大亮点】  构建可持续的城市建设运营投融资体系，包括财政支持、金融支持、吸引社会资本参与，城市更新工程最主要的资金来源得到了多渠道的保障。我们预计，一些开发企业有一些在手旧改项目可能在原先资金或资源受阻的情况下停滞不前，在此之后可能会有加速推进，有利于房企在当前背景下喘一口气，有利于后续重回正轨。根据住建部，2021-2024年城市更新的总投资额超过 16 万亿元。我们预计，‚十五五‛期间城市更新的总投资额将不低于 16 万亿元。此次规划明确提出要‚构建可持续的城市建设运营投融资体系‛，包括完善财政支持政策、优化金融支持措施、积极吸引社会资本参与三方面举措。1）财政支持：主要提及‚中央财政支持实施城市更新行动‛；‚允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，