房地产行业第22周周报：二手房成交面积同比增幅扩大；国务院印发《城市更新“十五五”规划》

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 6 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 22 周周报（2026 年5 月 23 日-2026 年 5 月 29 日） 二手房成交面积同比增幅扩大；国务院印发《城市更新“十五五”规划》 新房成交面积环比由负转正、同比降幅扩大，二手房成交面积环比降幅收窄、同比增幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。第 22 周 47 城新房成交面积 317.0 万平，环比上升3.1%，同比下降 10.9%，同比增速较上周下降 3.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 7.8%、0.0%、3.5%，同比增速分别为 2.7%、-19.8%、-8.6%，一线城市同比涨幅收窄了 15.1 个百分点，二线城市同比降幅扩大了 11.9 个百分点，三四线城市同比降幅收窄了 7.8 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。第 22 周 23 城二手房成交面积为 276.7 万平，环比下降 4.5%，同比上升 13.6%，同比涨幅较上周扩大了 2.6 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.6%、-7.0%、1.7%，同比增速分别为 8.9%、12.7%、25.7%，一线城市同比增幅收窄了 9.7 个百分点，二、三四线城市同比增幅分别扩大了 10.4、7.6 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。截至第 22 周末，13 城新房库存面积 6638.7万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-15.3%；去化周期 14.9 个月，环比下降 0.6 个月，同比下降2.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.4、11.6、46.8 个月，一、二线城市环比分别下降 0.7、4.8 个月，三线城市环比上升 22.4 个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.8、2.1、9.0 个月。 ◼ 土地市场成交量同环比量涨价跌；溢价率同环比均下跌。第 22 周百城全类型成交土地规划建面为1272.1 万平，环比上升 63.1%，同比上升 23.3%；成交土地总价为 216.5 亿元，环比上升 60.2%，同比下降 16.1%；成交土地楼面均价为 1701.8 元/平，环比下降 1.8%，同比下降 31.9%；土地溢价率为 0.8%，环比下降 1.3 个百分点，同比下降 3.9 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量环比下跌，同比上涨。第 22 周房地产行业国内债券总发行量为 89.8 亿元，环比下降 16.8%，同比上涨 69.2%。总偿还量为 124.2 亿元，环比上升 90.1%，同比下降 1.6%；净融资额为-34.4 亿元。 ◼ 板块相对收益有所下降。第 22 周房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升 2.1pct，相对收益（相对沪深 300）为-2.5%，较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 11.95X，较上周下降 0.12X。 政策 ◼ 5 月 28 日，国务院发布《城市更新“十五五”规划》。1）从目标指标来看，“十五五”期间，计划城镇危旧房改造数量 50 万套/间，新开工改造城镇老旧小区数量 11.5 万个，老旧街区厂区（含历史文化街区）改造提升数量 1500 个，城中村改造数量 4000 个，历史建筑修缮数量 1.5 万处，新建及改扩建体育场地面积 12.8 万公顷，城市公园绿地改造提升面积 2 万公顷，城市地下管网改造长度 36.5 万公里，存量应急避难场所改造数量 5 万个，城镇房屋基础信息数字化率达到 95%以上。2）此外，此次“十五五”规划中有 3 个增量点：①允许地方政府专项债券做项目资本金支持城市更新项目建设，地方政府加大财政投入。②支持民营企业参与城市更新。③促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。 ◼ 5 月 26 日，广州发布公积金新政，全面优化“商转公”。此前广州自 25 年 8 月 21 日起，开始实施“商转公”政策，当时的申请限定条件较为严格。此次优化有以下亮点：1）扩大业务范围。取消“原商贷银行为公积金受托银行”的限制，允许非公积金承办银行的商贷申请转为纯公积金贷款。2）放宽贷款类型、年限和公积金缴存时限要求。允许申请人可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商贷本息的，可以选择转为组合贷款。开户并累计缴存公积金时限要求从满“60 个月”减少为“36 个月”。原商贷放款年限从“3 年以上”缩短为“2 年以上”。3）拓宽申请主体的所在地区范围和类型。将申请对象扩展至“在广州、大湾区或广州都市圈城市内”正常缴存公积金的缴存人。且申请人范围由“同时为原商贷借款人和贷款房屋产权人”放宽为“贷款房屋产权人”。4）取消限制条件。去除“本市唯一住房”和公积金贷款使用次数的限制。取消原“贷款期限不得高于原商贷剩余期限”的限制。5）与现行公积金贷款政策衔接，提高贷款额度上限，从不超过购房总价款“70%”提高至“80%”。 投资建议 ◼ 我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前核心城市政策持续发力，对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，我们认为，202