房地产行业周报：城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 本周五地产板块强势反弹，部分市场观点归因于周四国务院印发的城市更新十五五规划，我们必须强调，本次规划并无超预期政策。仅从股价角度出发，判断城市更新政策是否超预期，核心看两点：是否推出新的资金工具，以及拆建比例高低。资金工具方面，专项债早已在 2024年底便纳入资本金正面清单，并不是新增工具。拆建比例方面，本次规划仍需遵守 2021 年住建部设置的城市更新项目拆除比例不得超过 20%和拆建比不大于 2 的刚性红线，因此规划对于商品住宅开发基本无太多新增贡献。我们重申数月前的明确观点，板块逻辑在内不在外，地产政策博弈早已不是今年以及未来的交易主线，或有出台的政策只是阶段性提供情绪催化剂，板块核心逻辑在于内生力量驱动的修复，而依托于数据和现实改善的板块行情才更有持续性。我们认为，此次反弹的核心逻辑在于，两周前我们提示短期风险之后，板块已经历了两周的深度回调，申万地产指数距离前低仅有 4.4%的距离，此前我们已经明确提示大家，今年股市和楼市仍是震荡行情为主，波浪式上升，底部不断抬升，因此板块不会跌破前低，但主升浪在明年。3 月底的前低对应的市场预期是明年复苏无望，但此刻的市场预期对于明年上海率先企稳改善已无分歧，仍有分歧的只是明年的涨幅，此前我们也给到过市场明年上海房价 10%的中性涨幅预期，也阐述过对应股价涨幅预计是 20%-30%的内在逻辑，建议大家可以结合前低位置和该涨幅预期作为今年区间交易的参考。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海周环比转正，近十二周呈上行趋势，深圳周环比转负。上海挂牌价周环比转正（+0.08%），近十二周呈上行趋势；北京挂牌价周环比-0.06%，跌幅收窄 0.09pct；广州挂牌价-0.25%，跌幅走阔 0.16pct；深圳挂牌价连续三周上行后本周转负，周环比-0.10%；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.58%、+1.28%、-2.08%、-0.70%。 挂牌量方面，京沪降幅走阔，一线城市除深圳外挂牌量延续回落态势。全国挂牌量周环比+0.03%，涨幅回落 0.01pct；北京周环比-0.56%，降幅走阔 0.32pct，近十一周呈下行趋势，年初至今累计下降 9.30%；上海周环比-0.59%，降幅走阔 0.19pct，近十一周呈下行趋势，年初至今累计下降 9.16%；广州周环比-0.07%，降幅收窄 0.15pct，已连续十二周下降，年初至今累计下降 4.59%；深圳挂牌量周环比+0.03%，涨幅回落 0.10pct，年初至今累计增加2.00%，涨幅较往年同期大幅回落 26.19pct。 实时成交方面，北京、广州周环比转正，深圳环比转负。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 2026 年 5 月 30 日，北京、广州二手房实时成交周环比转正，周环比分别+6.5%、+7.4%；深圳二手房实时成交周环比转负（-9.7%）。网签方面，北京周环比转正（+1.1%）；上海、深圳网签连续两周回落，周环比分别下降 2.8%、1.5%，降幅收窄 4.3pct、2.1pct。 2.新房： 新房成交量方面，北京三连涨，深圳环比转正，上海环比转负。北京新房成交三连涨，周环比+55%，涨幅走阔 49pct；深圳周环比转正（+11%）；上海周环比转负（-10%）；广州连续两周下行，周环比-11%，降幅收窄 21pct。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+30%、+10%、-31%。 我们此前最先给到市场明确结论，上海、北京有望在 2027 年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，上海今年大概率已经见底，只是 2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的 β 行情起点或在今年 Q4 或者明年 Q1，而今年内的下一个择时窗口或在八月底，理由是我们认为 7-8 月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930 或有的政策预期，因此 8 月底会是地产板块一个新的情绪拐点。标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市 K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 06 月 01 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初显，上海 4 月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 2026-05-06 “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 2026-03-23 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 2026-03-16 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 2026-03-12 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 2026-03-05 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 2026-03-04 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 2026-02-25 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：A/H 地产指数均跑输比较基准 ...........................................