房地产行业报告：城市更新进入规划落地期，房企拿地销售边际改善

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2069.2 52 周最高 2436.17 52 周最低 1938.26 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《行业β仍受制于市场验证进度》 - 2026.05.26 房地产行业报告 （2026.5.25-2026.5.31） 城市更新进入规划落地期 房企拿地销售边际改善 ⚫ 投资要点 城市更新进入“十五五”规划落地期，成为上周最大政策增量，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出改造 50 万套危旧住房、更新 11.5 万个老旧小区、改造 4000 个城中村、建设 36.5 万公里地下管网，带动地产与基建协同推进。短期“政策—交易情绪—指数反弹”机制仍在，持续性取决于后续基本面与项目落地的跟进。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 219.56万方，本年累计新房成交面积为 3419.36 万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为 63.88 万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为 85.42 万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为 37.13 万方，同比-18.4%，环比+1%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7383.3 万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14 城去化周期为 19.17 个月，其中一线城市去化周期为13.26 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 269.72 万方，本年累计二手房成交面积为 4893.81 万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为 260.92 万方，同比+16.8%，环比+6.6%。截至 2026/5/18 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为 142.91，环比-0.09%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 53 宗，成交住宅类土地数量为 24 宗，新增供应商服类土地数量为 86 宗，成交商服类土地数量为 22 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.55。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75 元/平方米，溢价率为 10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为 1939.5 元/平方米，溢价率为 5.64%，环比+4.12pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数下跌 1.55%，沪深 300 指数上涨 0.97%，房地产指数跑输沪深 300 指数 2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 3.25%，恒生综合指数下跌 1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 1.53pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -2%1%4%7%10%13%16%19%22%25%28%2025-062025-082025-102026-012026-032026-05房地产沪深300发布时间：2026-06-01 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 .................................